地域要因

幌西地区における西線電車通り背後の中通り住宅街で、市電ループ化による利便性の向上の影響等、地価が上昇が継続している。

地域要因の将来予測

戸建住宅とアパート等が混在する既成住宅地域で、今後も熟成した住環境を維持するものと予測する。土地等の供給不足や市電ループ化の影響もあり地価水準は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

既成住宅地域で自用の住宅のほかアパート、共同住宅等の収益物件も混在しているが、土地価格に見合う賃料水準の形成がされていないため、収益価格は低目の試算であり、地価形成に対する影響力は相対的に低い。比準価格は取引当事者が目的に応じての成約価格を基に比較したもので、市場における地価の実情が反映されている。よって、比準価格を重視し、収益価格と関連づけて、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が混在する市電西線沿線の閑静な住宅地域で、今後は共同住宅が更に増加しつつ推移するものと予測する。中央区内の他の類似住宅地と同様に宅地需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的のほか共同住宅等、収益物件としての需要も多いが、土地価格に相応する賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算され開差も大きい。従って、信頼性の高い取引事例により試算され市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

国道沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。繁華性はやや劣るが中央区内の住宅地を含む全般的な宅地需要増の影響を受け、需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は国道沿いの路線商業地域で自己使用物件と収益物件が混在しており、2試算価格を求めたが土地残余法による収益価格は試算過程において想定値を多く含む点、また比準価格との開差が大きい点を考慮のうえ、市場性を反映して信頼度の優る比準価格を採用し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

中高層のマンションが建ち並ぶ熟成したマンション街が形成されている。文教的環境は良好で、ファミリータイプマンションとしての立地条件により需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

マンション街として熟成した地域で、宅地需要者の中心はマンション分譲業者となるため、取引事例比較法のほか開発法を適用して試算価格を求め開差は僅少に得られた。開発法は実証的手法で建物想定、試算過程等適正と認められるが、試算において想定値を多く含み、また価格特性として需要者にとっては上限値を示す傾向もあること等を考慮のうえ、市場性を反映した比準価格を採用し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、傾斜地地域であるため需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏外で、傾斜地地域にある土地は積雪対応等の費用が嵩み、需要は弱いが、地価は底値感から、横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、バス便利用の傾斜地地域である。公法上の規制が1低専であることから容積率が低いため、共同住宅等の賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算は行わなかった。本件においては、規範性の高い複数の取引事例から試算した比準価格を中心に市場動向も分析し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

幹線街路沿いに店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域で、マンション等による高度利用化が徐々に進展しつつ推移していくものと予測する。店舗等の商業環境のほか居住環境も良好であり、宅地需要は堅調に推移。

価格決定の理由

近隣地域は閑静な住宅地に囲まれた路線商業地域で、自己使用物件と収益物件が混在しており、2試算価格を求めたが、収益価格は試算過程において想定値を多く含む点を考慮のうえ、市場性を反映して信頼度の優る比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。住環境の比較的に良好な地域であり地価水準は安定的傾向にある。

地域要因の将来予測

国道背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。市郊外ではあるが比較的に居住性も良く地価は安定的で横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件が少なく賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は屯田地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって前年標準地価格からの検討及び市場の推移動向等も再確認し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の高い山鼻地区の住宅地域で、市電のループ化等の影響から、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅より徒歩圏内で、アパート、マンションが建ち並んでいる。道路幅員は狭いが、山鼻地区における需要は高く、また、市電のループ化の影響も受け、今後とも地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味になっていることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性の高いものを採用して求めており、市場性を反映した妥当な価格と思料する。よって、本件の評価額の決定に当たっては、信頼性の高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

電車通沿いの商業地域であるが、分譲マンション、賃貸マンション用地としての需要は強く地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが、市電西線沿いの地域においては商業地としての需要は弱含みであり周辺の賃料水準、空室率等をみても、元本価格に見合う賃料が収受されていない状態にあることから、収益価格は低位に求められた。周辺は自用の店舗、事務所ビル、マンション用地の取引が中心であることから、不動産市場の実勢を反映する比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

啓明地区の環状通沿線で、地域要因に変動はないが、中央区へのマンション用地需要、共同住宅用地への需要増により地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の店舗、事務所等のほか賃貸物件もみられる地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低目に求められ、土地の価格形成に及ぼす影響力は相対的に低いものと考えられる。一方、比準価格は類似幹線沿いの豊富な取引事例を採用のうえ得られており。市場の実態を反映し説得力を有する価格となっている。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

投資向け共同住宅用地需要、土地等の供給不足も伴い地下鉄徒歩圏や市電ループ化の影響を含めて地価が上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的のほか共同住宅等、投資物件としての需要も有する地域であるが、土地価格に応じた賃料水準が形成されておらず、また、賃貸住宅が飽和状態のため賃料上昇も余り望めない傾向が続いていること等より収益価格はやや低位に試算されている。よって、取引実態を反映している比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、代表標準地からの均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

閑静な住宅地で、最近中層のRC賃貸住宅も建ちつつある地域、宿舎跡の空地もあり、土地利用の進展の可能性が伺える地域となっている。

地域要因の将来予測

伏見小、中学校に近い市電通り西側の閑静な住宅地、周辺では投資向けのRC賃貸住宅等の建築も見られ、公的機関の宿舎跡地もあり、賃貸分譲等マンション化が進むものと思料される。

価格決定の理由

既成住宅地域で自用の住宅のほかアパート、共同住宅等の収益物件も混在しているが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため、収益価格は低目の試算であり、地価形成に対する影響力は相対的に低い。比準価格は取引当事者が目的に対応しての成約価格に基づいており、市場における地価の状況が反映されている。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は見受けられない。地価は底値感もあり、安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域で、特に大きな変動要因は見られず現状維持で推移するものと予測する。屯田地区の北部、国道231号背後にある当該地域の需要は比較的安定しており、地価水準は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

屯田地区に存する当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域内の取引は自己利用目的のものが大半であり、賃貸需要も殆どないため収益価格の試算は断念したが、対象標準地についてはそもそも説得力を持ち得ない。比準価格は類似性の高い4事例を採用しており収集資料の限界は窺えない。よって、代表標準地との検討結果、価格形成要因の変動状況等の検討をも踏まえ、実証的価格として信頼性が高い比準価格をもって鑑定評価額とし上記の通り決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、市電電停に近く、住環境は良好で、需要は増加傾向にある。

地域要因の将来予測

住環境が良好な住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地下鉄駅からやや距離があるが市電利用も可能であり、地価の上昇が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、中小規模のアパート等も見られるが、戸建住宅所有の自用目的取引が中心である。対象標準地は、画地規模等から判断して、賃貸住宅を想定した収益還元法はやや信頼性が劣後すると判断したため、相対的信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

国道沿いに店舗、事務所のほかマンション等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。背後住宅地におけるマンション需要の増加等の影響もあって、需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は国道沿いの路線商業地域で、自己使用物件と収益物件が混在しており、2試算価格を求めたが、収益価格は試算過程において想定値を多く含む点を考慮のうえ、市場性を反映して信頼度の優る比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、電車通背後の幅員の広い住宅地域で、市電ループ化の影響もあり需要は堅調である。

地域要因の将来予測

地下鉄駅からはやや遠いが市電には近く、文教的環境が良好な人気のある住宅地域である。近年アパート建築が活況で、アパート用地としても人気が高く、需要も旺盛で、地価の上昇が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、一般住宅やマンションが建ち並ぶ地域で、賃貸物件の需要も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。当地域は、自己使用目的での取引が中心であるため、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。住環境の比較的良好な住宅地域であり地価水準は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

市郊外の大規模公園に近い閑静な住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。住環境の良いこともあり、地価は安定的で横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は屯田・新琴似地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場の推移動向等も再確認し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられない。所得の高い居住者が多い地域であるが、地下鉄駅からやや遠いため需要は相対的に劣後する。

地域要因の将来予測

丘陵地域にある旧来からの名声が高い旭ヶ丘地区であるが、画地規模が大きく、地下鉄駅からやや遠いため、地価は横ばいからやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、バス便利用の戸建住宅地地域である。公法上の規制が1低専であることから容積率が低く、共同住宅等の賃貸市場が熟成されていないため、収益価格の試算は行わなかった。本件においては、規範性の高い複数の取引事例から試算した比準価格を中心に市場動向も分析し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

飲食店舗地域でも外国人観光客の増加の影響が見られ、ホテル用地を物色する動きもあり地価は上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

すすきの歓楽街の中心である駅前通沿いの飲食店舗地域で、外国人観光客の増加、ホテル用地需要、近接する駅前通地区でも再開発ビルも完成し、すすきの地区でも地価は上昇傾向となっている。

価格決定の理由

近隣地域は飲食店ビルが集積する地区で、需要者は大手法人のほか地元不動産業者、ビル経営者が中心、収益性を中心に価格が形成される地域である。しかし、賃料自体の上昇等、空室率の改善等は大きな動きはなく、収益の継続性・安定性の問題や、想定項目の多い土地残余法による収益価格は信頼性の点で市場性を反映している比準価格よりやや見劣る。よって、比準価格にウェートを置き、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価の下落が続いたことによる需給ギャップも解消され、市電のループ化など中心部の利便性向上とともに同地域の地価も回復している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は石山通以東に所在する状況類似地域内の事例を中心に求めたもので、現実の市場の実勢を表した説得力を有する価格であるが、収益価格は競合関係にある他の収益物件や高値のマンション用地の取引の影響から、賃料相場の水準が土地価格に見合わず、やや低位に求められた。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

都心部に近く、マンション等も混在する市電沿いの熟成した商業地で、今後もほぼ現状のままの推移が見込まれる。好調なマンション需要を背景に宅地需要も堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、自己使用物件と収益物件が混在しており、2試算価格を求めたが、土地残余法による収益価格は試算過程において想定値を多く含む点、また比準価格との開差が大きい点を考慮のうえ、市場性を反映して信頼度の優る比準価格を採用し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は店舗、マンション等が混在する市電通り沿いの路線商業地域で、市電ループ化の影響等で、相応の需要が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近時での幹線通り沿いの更地売買がやや少ない為、一部異類型の事例も採用した。需要の中心は収益性を重視し、商業集積を選好する事業者であるが、地価上昇に対して賃料水準の上昇は弱く、収益性の反映には一定の限界があると判断した。本件においては、比準価格を標準とし、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連の適否、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

特にない。

地域要因の将来予測

地下鉄駅が徒歩圏内にある既成住宅地域で、戸建住宅、共同住宅等が混在している。付近には医大のほか医療施設も多く、周辺環境、利便性と相まって宅地需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的のほか単身者向けの共同住宅等、収益物件としての需要も多いが、土地価格に相応する賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算され開差もやや大きい。従って、信頼性の高い取引事例により試算され、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地及び前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。