地域要因

西宮市山手の住宅地域であり、地価水準は強含みである。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。駅に近く、根強い需要があり、地価水準は強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。阪急甲陽園駅を最寄駅とする周辺住宅地域の事例を採用する等規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地ともほぼ均衡が認められる。

地域要因

支線沿線の住宅地で、ブランド力にやや劣るものの、利便性に恵まれた比較的閑静な住宅地で、地価は上昇傾向を持続している。

地域要因の将来予測

中規模住宅及びマンションが見られる住宅地域であり、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。利便性に恵まれた立地条件にあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸共同住宅も見られるが、採算性の低い低層共同住宅が見られる程度で、自用目的の戸建住宅用地の取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。また、対象標準地は画地規模がやや小さく、経済合理的な経営が可能な賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

支線沿線の住宅地で、ブランド力にやや劣るものの、自然環境に恵まれた閑静な住宅地で、地価は微増傾向を持続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅を標準的使用とする住宅地域で、戸建賃貸住宅が存在したとしても、転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではなく、収益性よりも居住の快適性が選好されることから、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の取引が中心であり、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前の好立地であるため需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。駅前の好立地であるため需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

賃貸用店舗等の収益物件も一部混在しているが、自己使用目的の取引が中心となっており、商圏等より土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。従って、規範性から比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模戸建住宅を主とする既成住宅地域であり、地価が安定傾向にある。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅の多い熟成度の高い既成住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の所在する地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することができないため、本件では収益還元法を適用しなかった。本件評価においては、居住の快適性に重点を置く市場参加者の行動原理を踏まえ、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環境良好な山手の住宅地域であるが、最寄駅からの道路勾配が急で利便性に劣る地域であること等から、地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

大中規模一般住宅を中心とする閑静な山手の住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性に劣る地域であること等から、地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は山手の戸建住宅地域に存し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

利便性はやや劣るが、住環境が良好であるため需要は概ね堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。住環境が良好な地域であるため需要は概ね堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸ハイツ等の収益物件も見られるが、法令上の規制等により市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、2（8）⑨の変動率をも勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

苦楽園口駅を最寄り駅とする人気エリア内の選好性が強い住宅地域であり、従来から根強い需要がある。地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

一般住宅とマンション等が混在する住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められず、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅とマンションが混在する住宅地域に存しており、周辺では収益目的のための賃貸マンションも見られる。しかし、自用の戸建住宅地としての地価形成が中心であり、本件では、経済合理性に見合う賃貸住宅の経営は困難であると判断し収益還元法を適用しなかった。したがって、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス圏にある山手の住宅地域で、利便性がやや劣るものの、住環境は良く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多く見られる住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。住環境は良く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅地域で、戸建住宅が稀に賃貸に供される程度であり、経済合理的な賃貸経営は困難なため、収益価格は試算していない。快適性を重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、下記代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

苦楽園口駅を最寄り駅とする人気エリアに存する。選好性が強い住宅地域の一角にあり需要は根強い。地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅の多く建ち並ぶ閑静な住宅地域。大きな地域要因の変動はなく、今後とも現状維持が予測されるが、一部画地の細分化も見受けられる。需要は根強く、地価水準は緩やかな上昇傾向での推移が予測される。

価格決定の理由

対象地は、第1種低層住居専用地域内の中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域に存し、自用目的の戸建住宅の取引が主であり、合理的な賃貸住宅経営は困難である。よって本件では収益還元法の適用は断念した。以上より、同一需給圏に存する規範性の高い取引事例から求められた、市場の実態を反映し、実証的で説得力を有する比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般的要因①②及び背後住宅地の地価動向の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

背後に富裕層が多く居住する選好性が高い住宅地域を抱える駅前商業地域で、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。一般的要因の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は駅近の近隣商業地域に所在するが、その価格形成には商業地固有の要因と投資物件に対する購入需要等の動向が複合的に影響を及ぼしている。収益価格は商業地固有の要因と整合的な価格であるが、賃借需要がやや低迷している上に、当該要因以外の前記要因の価格への反映が困難である。このため比準価格と比較して低位となったものと考える。以上により、比準価格をより重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

夙川駅を最寄駅とする利便性と居住環境が良好な人気エリアで選好性が強い住宅地域。住宅地として底堅い需要がある為、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

最寄駅へは徒歩圏内で、居住環境が優れている住宅地域。地区計画により閑静な住環境は今後とも維持されるものと予測する。地価は上昇傾向で推移していると予測する。

価格決定の理由

中層マンションが多く一般住宅も混在する閑静な住宅地域で、画地規模の大きい土地はマンション用地として取引されることが多い。分譲マンション用地の取引においては、販売状況や投資採算性が検討されるものの、最終的には実勢価格や複数の業者間の価格競争等によって決定される傾向が強いものと思料する。従って、市場性を反映する比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境と利便性に優れた住宅地域で、高い選好性と根強い需要から、今後も地価の上昇傾向は続くものと推察される。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域で、最寄駅への接近性及び良好な住環境から需要は堅調である。特筆すべき要因も見られず、今後も現状維持で推移するものと判断される。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されていおらず収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内の住宅地事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格といえる。当該地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される市場傾向にあるため、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

人気の高い夙川エリアに位置する閑静な高級住宅地域。利便性や居住環境が優れ、高額所得層に根強い需要がある。地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

画地規模の大きい中規模一般住宅が建ち並ぶ居住環境や利便性が優れている閑静な住宅地域。地域要因に格別の変化がなく当面は現状維持と予測する。地価は、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、中規模一般住宅を中心とした閑静な住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。当地域では、収益物件等はほとんど見られず、賃貸市場が未成熟と判断されるため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、「居住の快適性」を重視する住宅地においては、説得力は高い。従って本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内で、苦楽園界隈の人気エリアで選好性が強い住宅地域。需給は安定しており地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅に低層マンション等も介在する住宅地域である。地域要因に格別の変化がなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。苦楽園口地区では中位の住宅地域で、地価はやや上昇基調で推移していると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、一般住宅にマンション等が混在する住宅地域に存する。しかし画地規模が小さく間口・奥行の関係等から、採算性の見込める賃貸住宅の建築は困難と認められ、また自己使用目的の住宅取引が一般的であり、収益還元法の適用を断念した。従って本件では、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅地域として熟成しており、地域的特性に変化は認められず、実需に基づく安定した需要がある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。人気のある夙川駅徒歩圏の住宅地域であり、地価は上昇傾向を継続すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では収益物件は稀であり、取引の中心は自己使用不動産である。また、標準地の規模では賃貸経営上合理的な建物を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において収集した多数の信頼性のある取引事例に基づくものとなっている。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境の良好な住宅地域で、比較的画地規模の大きな土地が多かったが、総額的観点から近年細分化傾向が進みつつある。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか周辺にはマンション等も見られる住宅地域である。地域的特性に影響を与える要因は見られず、現状維持で推移するものと判断される。良好な居住環境から需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

賃貸マンション等も一部に見られるが戸建住宅を中心とする地域で、自用目的の取引が殆どである。また、厳しい法令制限等からも経済合理牲のある賃貸住宅経営は困難であるため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、周辺環境の類似した取引事例から試算しており、実証的な価格として信頼性が高い。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。