兵庫県西宮市苦楽園三番町１６番７外(甲陽園駅・苦楽園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


156,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市苦楽園三番町１６番７外(兵庫県西宮市苦楽園三番町２−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を156,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市苦楽園三番町１６番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市苦楽園三番町１６番７外
住居表示苦楽園三番町２−３５
価格156,000円/㎡
交通施設、距離苦楽園口、2,400m
地積219㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川一嘉
価格156,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因バス圏域に存し利便性は劣るが、画地の細分割による需要に支えられ需給関係は比較的堅調に推移している。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、現況の住環境を概ね維持するものと思われる。地価水準は今後、緩やかな上昇傾向を示して推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急甲陽線沿線の西宮市山手の住宅地域である。需要者の中心は西宮市及び阪神間の居住者が多く、周辺市域からの転入者も見られる。一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、買い替え層を含み需給関係は比較的、底堅く推移している。開発業者による建売住宅としての細分化も見られるが、需要の中心となる価格帯は対象標準地と同規模の土地で3，500万円程度、新築戸建住宅で5，500万円程度である。
一般的要因景気は、このところ一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内も同様な傾向にある。

山本耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山本耕一
価格156,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因山手のバス圏域に存し利便性は劣るが、閑静な環境もあり相対的な値頃感から地価は横這い又は穏やかな上昇が認められる。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料される。地価動向は、利便性にやや劣るが相対的な割安感から穏やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急甲陽線沿線の山手の住宅地域である。需要者の中心は阪神間の居住者で広範囲に及ぶ。比較的傾斜度の強い丘陵地に展開された閑静な住宅地域であるが、近年、画地細分による建売開発も見受けられ、値頃感もあって需給関係は比較的底堅く推移している。需要の中心価格帯は規模により様々で収斂した水準は把握できないが、画地細分による建売住宅では、総額5，000万円程度が多い。
一般的要因西宮市の住宅地は、総じて需要が堅調で、上昇傾向にある。一方、北部郊外の住宅地では供給過剰による下落傾向が継続している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度760052
北緯 135度3104526

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲陽園駅(地価相場 307,000円/㎡)苦楽園口駅(地価相場 303,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)芦屋川駅(地価相場 359,000円/㎡)芦屋駅(地価相場 349,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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