地域要因

中心部の商業地の土地需要は堅調である。マンション適地は人気がある。需要は安定基調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する地域内においてはテナントビル等も存するが、店舗の種類により賃貸条件が異なるテナントも見られる。自用物件も多く見られることや市場参加者が土地価格を判断するときにおいて収益性よりも周辺の取引相場を重視して価格の判断をしている状況が窺える。従って、市場の実態を反映している比準価格を標準とし、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前立地により、高い集客力が維持され、高層マンションの竣工が予定され、開発期待が高いマンション用地の需要は堅調であり、地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅前の商業地域で、駅北口のふれあいモール完成により駅前エリア全体として、集客が持ち直しており、空地においてもマンション竣工が予定されており、開発効果への期待が高まっている。

価格決定の理由

貸事務所・貸店舗等も存するが、投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないために収益価格はやや低位に試算された。賃貸による限定的な収益性よりもマンション・ホテル開発等経営戦略上の事業経営を主体として投資行為が行われる商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、同一需給圏内における地価動向等に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。県内最高地であり代表標準地との規準は困難である。

地域要因

近鉄四日市駅東側の飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、周辺地域では新規出店も見られ店舗需要が回復傾向にある。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅東側の飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、周辺地域では新規出店も見られ店舗需要が回復傾向にある。当該地域においても周辺地域の影響を受け、やや回復傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域内は貸店舗等の収益物件も多く見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部に近い利便性が良好な住宅地域で、需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

四日市市中心部に比較的近接した戸建住宅等を中心とする住宅地域である。今後とも現況を維持するものと判断され、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、中心市街地に近い、交通量の多い地域で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

市中心部の交通量が多い路線商業地域で、出退店は見られるが、大きな変動要因に乏しく、現状のまま推移するものと予測される。需要は堅く、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣には貸店舗等の収益物件も見られるが、土地価格に見合った適正な賃料水準が形成されているとは言えず、収益価格の規範性は比準価格に劣るものである。鑑定評価にあたっては、信頼できる取引事例を収集し得たことから、実証的でより規範性の優れる比準価格を重視し、収益価格を考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近鉄四日市駅近くでは飲食店の立地も目立つが、本地域については高い繁華性は認められないものの利便性や希少性は高く地価も堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅に比較的近く店舗や事務所のほか共同住宅等も見られ、当面は現状のままの推移が予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は市街地内に形成された既存商業地域であるものの、収益性に着目した土地の価格形成が未成熟であり、土地価格に関する意思決定に際しては取引市場における動向を注視する傾向が見られる。よって現実の複数の取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は市街地中心部の商業地域で、土地利用の動向に大きな変化は見られないが、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗併用住宅ビル等が建ち並ぶ商業地域で、土地利用に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。中心市街地の利便性を有し、不動産需要の回復に伴い、地価はやや上昇傾向で推移する。

価格決定の理由

中心市街地の幹線道路沿いにある商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用の店舗兼住宅としての取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価が微下降で推移している四日市中心部周辺の住宅地域で、下降率は0％に近づいている。

地域要因の将来予測

天白川に近い農地も残る混在地域にあり、周辺に残る農地はミニ開発住宅等宅地化が進行するものと予測される。最近の地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

天白川河畔の旧来住宅主体の混在地域であり、収益物件も散見される住宅地域であるが新規賃貸物件取得のための土地取引は殆どないため収益価格は試算しなかった。比準価格は、関連する地域の取引事例を試算し市場の特性を反映した価格が求められた。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。対象地域は住宅地域として一定の人気があり、需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

今後も良好な居住環境が整備されると予測する。都心居住指向のなかで、地域の住宅地選好性は相対的に高く、土地需要は底堅いものがあり、住宅地需要は増加する傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域には共同住宅は見られず、また事業収支等の観点から収益向け建物の想定が非現実的であるため。収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は市街地中心部の商業地域で、土地利用の動向に大きな変化は見られないが、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、JR線と国道23号の間の幹線沿いに店舗・事務所等が建ち並ぶ地域で土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移すると予測する。中心地区方面の不動産需要回復に伴い地価は下落幅が縮小傾向で推移。

価格決定の理由

JR四日市駅に近い幹線道路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用の店舗兼事務所としての取引は未成熟であるため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部における商業地の潜在的土地需要は回復している。まとまった規模であればマンション用地としての需要は堅い。地価は上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己使用目的の居宅を兼ねた店舗が多く、取引において自用目的が中心であり、賃貸用途を前提とした建物は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って、自用目的の取引を中心としているため比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅に近い低層の飲食店舗が多い商業地域で、店舗需要が回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層の飲食店舗を中心とする商業地域で、近鉄四日市駅に近いことから店舗需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗が中心で、貸店舗ビル経営等を前提とした新規土地取得の動きは殆どみられないため、収益価格は規範性が劣る。これに対し、比準価格は実際の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、本件では取引時点が比較的新しく近鉄又はJR四日市駅から徒歩圏内の規範性の高い事例を採用しているため、信頼性が優る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅周辺では景気回復の動きが見られる。当該近隣地域に目立った動きはないが、文化会館利用者等の通行もあり、堅調な需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内には貸店舗も多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格の水準は低位に求められた。賃貸経営を目的とした土地取引はほとんど見ることはできず、地価水準の形成は自社利用を前提としたものである。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得られていると判断する。

地域要因

倉庫等が混在の繁華性をやや欠く商業地域で、需要は低調である。大きな変動も認められない。

地域要因の将来予測

県下主要幹線にも近いが、倉庫等が混在する繁華性をやや欠く商業地域であり、土地利用の状態に大きな変化はない。変動要因も見当たらず、当面の間、ほぼ現行どおり推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には貸店舗等の収益物件も見られるが、自己使用を前提に取引されることが主である。賃貸市場は未成熟であり、事業採算に着目した賃料水準が形成されていない。このため、収益価格はやや低位に試算された。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地としては衰退感があり、住宅地への移行傾向も。ただ比較的通行量の多い市道沿いの地域であり、一定の土地需要が認められる。

地域要因の将来予測

低層店舗等が建ち並ぶ旧来の近隣商業地域。事業用地の需要は近鉄四日市駅周辺や幹線道路沿いに集中しており、良好な街路条件を持ちながら規模の小さな画地が一般的な当地域の競争力は弱い。

価格決定の理由

当該地域では収益性に基づく賃貸建物経営を前提とした新規の土地取引は見られず、自用目的の土地取引が中心である。この場合、取引の先例を指標に売買されることが一般的である。よって市場の実態を反映した取引事例より試算された比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

県道沿いの工業地域で、事業用地全般に対する需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

県道沿いに事務所等も見られる大規模工場を主体とする工業地域で、大きな変動要因は認められず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

大規模工業地で、賃貸市場が未成熟な地域であり、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は取引時点がやや古いものの規範性の高い取引事例を採用することができ、信頼性も高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部に比較的近い住宅地域で利便性は良く、土地需要は堅調であり、地価はやや強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近く、一般住宅・アパート等が混在する熟成した住宅地域であるので、現状で推移するものと予測する。市中心部の利便性の高い住宅地に対する需要回復により、地価は安定的又は上昇が見込められると予測する。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、画地規模が小さく間口も狭いため事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であり、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量の多い路線商業地域で、長期的な地価下落により値頃感が出始めている。

地域要因の将来予測

郊外住宅団地と中心市街地を結ぶ交通量の多い「笹川通り」沿いの路線商業地で出退店はあるが、大きな変動要因は認められず、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は土地所有者による貸店舗等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。