地域要因

駅徒歩圏で第二阪奈道路入口にも近い住宅地域であり、低額物件に対する需要は底堅く、地価は安定している。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。住環境面での優位性に欠けるが駅徒歩圏内に存し、低額物件を中心に需要は底堅く、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は自己所有の戸建住宅を中心に形成され、共同住宅はほとんど見られない。また、画地規模が小さく経済合理的な収益用建物を想定することは困難であるので、収益価格は求められなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自用目的での取引が中心であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

今後は国道168号バイパスの拡幅事業の進行および壱分ランプ利用者の増加に伴って、発展していくものと考える。

地域要因の将来予測

当該地域は幹線道路沿いに店舗が増えつつある路線商業地域であり、国道168号バイパスの拡幅事業の進行とも相まって、今後発展していくものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移していくものと考える。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場において発生した商業収益性を有する取引事例等を基に適正に補正し得た価格である。一方、収益価格は理論的ではあるが、当該地域は物件による個別性が強く、標準的な賃料水準の把握には困難を伴い、地域の経済動向をも反映してやや低位に試算された。よって、本件においては、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

直接的な地域要因の変化は認められないが、当該地域の地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であるものの、自己所有の戸建住宅を中心とし、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は試算しない。よって本件においては、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い複数の取引事例を基に市場実態を適正に反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便ではあるが区画整然とした閑静な環境の住宅地域である。市場での引き合いは強い地域であり、地価上昇傾向は依然続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は閑静な区画整然とした中規模住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと予測される。住宅地としての人気があり地価水準についてはやや上昇傾向にあると思料される。

価格決定の理由

駅からはやや遠くバス利用または自家用車による送り迎えの多い1低專の中級住宅地でほとんどが戸建住宅であり、アパート等の収益物件は見られず成立も難しい。従って、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法を適用して信頼性の高い事例を多数収集して比較検討を行って比準価格を査定した。本件においては代表標準地との検討を踏まえ比準価格を採用して適正な上記鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は横這い傾向で推移するものと思料される。

価格決定の理由

対象標準地は第一種低層住居専用地域の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存しており、周辺に賃貸物件も見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、意思決定に当たっては実際の取引価格が重視されていると認められる。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした閑静な住宅地域である。需要は比較的堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩限界圏内の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。地域要因等に大きな変動は見られず、当面は現環境を維持して推移していくものと予測される。地価は概ね横這いにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 採用事例は、対象標準地と同一町内を含む居住環境が類似する事例を採用しており、信頼性に問題はない。周辺は居住環境良好な住宅地域であり、周辺にはアパート等の収益物件は見受けられず、自己利用目的での取引が中心である。取引に当たっては快適性、利便性を踏まえた市場性が重視されるものと考えられる。従って、本件においては収益価格は試算せず比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は横這い傾向で推移するものと思料される。

価格決定の理由

対象標準地は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存しており、賃貸住宅等の収益物件はほとんど見受けられない。従って、自己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の大規模宅地の高級住宅地で希少性もあり富裕層中心の根強い需要に支えられ地価は強含みである。

地域要因の将来予測

近隣地域は東生駒駅に近接する大規模画地の区画整然とした高級住宅地として熟成し今後も良好な住環境を維持するものと予測する。東生駒駅前に市立病院が開業し周辺整備が進み地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法は東生駒、東菜畑、東新町等の最寄駅接近、街路、画地、環境等の要因が類似する自己使用目的の規範性のある取引事例を収集した。時点修正、地域要因の比較を適正に行い算定された比準価格は信頼性がある。収益還元法は当該地域が1低専の低層戸建住宅地域で賃貸市場が形成されておらず規範性のある賃貸事例の収集が困難で適用を断念した。そこで自己使用目的で規範性、信頼性がある比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前の商業地として繁華性は弱いが、積極的な開発が見受けられ、今後の発展が期待される。地価水準は上昇傾向が続くものと思われる。

地域要因の将来予測

駅に近接した中低層の医院が多い商業地域で、今後は流動的ながらもその立地等の特性を生かし中層店舗兼事務所地への転換が進んでいくものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内における取引事例より試算されたものであり、各種補修正も適正に行われたものと判断する。一方、収益価格は、最寄駅周辺について店舗・オフィス集積度は高まりつつあるが、十分とは言えず、適正な賃料水準・利回り水準等の把握は困難であり、相対的に精度が劣る。従って比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生駒駅徒歩圏の中規模画地の閑静な住宅地でアクセス道路の幅員が狭いのが難点であるが駅前には百貨店等が存し生活利便性が良く地価は底堅い。

地域要因の将来予測

生駒駅に徒歩圏で街路がやや狭いが画地規模が大きく熟成した住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。地価は、交通接近、環境等条件で需給関係が安定し、底堅く推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法は駅商業接近、画地配置等環境、用途地域等が類似する東旭ヶ丘、新旭ケ丘等の自己使用目的で市況反映の規範性のある取引事例を収集し、時点修正、地域要因の比較等を適正に実施し得られた比準価格は信頼性がある。収益還元法は1低専の戸建住宅地域で賃貸事例は転勤等で散見される程度で賃貸市場が形成されておらず適用を断念した。そこで代表標準地との検討を踏まえ信頼性のある比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は強含みの動きが見受けられ、上昇傾向で推移するものと思料される。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存しており、賃貸住宅等の収益物件は見受けられない。従って、自己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農家住宅地域であるため、当該地域に対する住宅地の需要は限定的である。地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は農家の多い古くからの住宅地域である。今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価水準はやや下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の旧来からの農家集落に存するため、共同住宅等の収益物件は皆無である。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。多数の信頼できる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にある中小規模の一般住宅地域である。一般的要因から需要は回復傾向にあり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅地域として熟成しており、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状を維持していくものと予測される。駅接近性が良好であることから、地価水準は強含みで推移していくものと予想される。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内にある住宅地であるが、1低専に指定されることから、収益性に馴染まない。よって収益還元法の適用は断念した。比準価格は多数の規範性の高い現実取引から求められた価格で、その妥当性については、同価格決定の理由の通りである。同価格は市場性を有する妥当性の高い価格といえる。従って周辺地域の市場価格推移、代表標準地との均衡、総額による市場性を踏まえ、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

ベルテラス生駒により駅北側の顧客流動性が良化し、アーケード商店街である当該地域との開差が拡大したが、駅近の希少性により地価は上昇した。

地域要因の将来予測

中層ビル、個人商店が建ち並ぶ駅前商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。駅前の好立地であるが近鉄百貨店や郊外のSCへの顧客流出もあり、地価は若干の上昇傾向に留まるものと予測する。

価格決定の理由

生駒市及び奈良市内の商業地事例を中心に広域的に取引事例を収集し、地域要因について詳細に比準したことで規範性の高い比準価格が導出された。一方、アーケード商店街のため2階以上の店舗想定が困難であるたことから収益価格は低めに求められた。以上より市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域で、区画整然とした街並みを形成しており、土地需要は比較的底堅い。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏で土地需要は底堅く、当該地域の地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は第1種低層住居専用地域内の戸建住宅を中心に形成された住宅地域であり、転勤等による一棟貸しの事例が散見される程度で、賃貸市場は未成熟であり、収益資料の収集には限界がある。よって、収益価格は求めず、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス圏に存する住環境良好な戸建住宅地域。需給関係に大きな変動はなくほぼ均衡状態にある。地価は横ばい圏で推移している。

地域要因の将来予測

バス圏に存するが、居住環境が良好で根強い人気のある住宅地域であり、需給関係は概ね均衡状態で推移している。今後も地域要因はほぼ現状維持で推移し、地価は横ばいと予測する。

価格決定の理由

阪奈道路南側に存する大規模住宅団地内に存し、転勤等による一時的な賃貸物件が存在する以外は、収益目的のアパート等は立地していないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、帝塚山・帝塚山南地区で平成26∼28年に取引された規範性の高い取引事例を基に試算しており、現在の不動産市場を適正に反映した実証的な価格である。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地として成熟しており、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟してきており、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自己使用目的の取引がほとんどで、賃貸市場は未成熟である。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

生駒駅徒歩圏の生活利便性に優れた住宅地として需給は安定している。特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

生駒駅から近い閑静な住宅地域として成熟しており、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域ではアパート等が見られるものの、当該地域は大規模な戸建住宅を中心とする地域であり、一般的に自己使用目的の取引がほとんどで、賃貸市場が未成熟である。したがって、収益価格は試算せず、戸建住宅地の取引事例を基とし、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。生活利便性も比較的良好。需要は底堅く安定している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する。地価水準については、底堅い需要が認められることから回復傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。典型的な需要者は自らの居住を目的とする個人等であり、自己使用目的での取引が中心であるため、賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念した。よって、取引事例により十分市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。