奈良県生駒市東松ヶ丘１１７５番６(生駒駅・東生駒駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


117,000円

2017年01月01日に行った奈良県生駒市東松ヶ丘１１７５番６(奈良県生駒市東松ヶ丘１１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を117,000円/㎡としました。

奈良県生駒市東松ヶ丘１１７５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県生駒市東松ヶ丘１１７５番６
住居表示東松ヶ丘１１−１０
価格117,000円/㎡
交通施設、距離生駒、520m
地積435㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梅本剛氏による調査レポート

不動産鑑定士梅本剛
価格116,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生駒駅徒歩圏の生活利便性に優れた住宅地として需給は安定している。特段の地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測生駒駅から近い閑静な住宅地域として成熟しており、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、近鉄生駒駅を中心に、近鉄奈良線、生駒線、けいはんな線沿線の生駒市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は生駒市内居住者だが、隣接市や大阪方面等圏外からの転入も見られる。最寄駅徒歩圏と生活利便性は良好であり、需要は堅調で、地価も強含みである。需要の中心となる価格帯は、土地は、対象不動産と同規模の取引は少ないが、5000万円程度と考察される。
一般的要因人口は直近は1年では微減傾向。高齢化率は奈良県全体より低い。取引価格は上昇地点が多いが、下落地点もあり、物件による二極化が進んでいる。

谷口清氏による調査レポート

不動産鑑定士谷口清
価格117,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大規模画地を主とする環境良好な住宅地域で駅接近性は良好。一般的要因から需要は回復傾向が鮮明。駅前開発が進行中の外、地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測される。最寄駅接近性が良好であることから、地価水準は、今後当面の間は、強含みで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね奈良市、生駒市の近鉄奈良線、近鉄けいはんな線沿線の住宅地域。需要者の中心は主として生駒市の居住者であるが、大阪府下及び周辺市域からの転入も見受けられる。最寄駅から徒歩圏内にあり、大規模画地の多い住宅地域である。生駒駅前整備の進行、一般的要因を主な原因とし、需要の回復傾向が鮮明で、地価は強含みで推移している。土地価格は、対象標準地と同程度の規模を有する取引は少ないが、5000万円前後程度と判断される。
一般的要因生駒市人口は横這い傾向にあるが、日本経済は円安により輸出企業を中心に、業績は回復。住宅ローンは低金利が持続し不動産需要は回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6963705
北緯 135度6977976

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県生駒市生駒台北８１番奈良県生駒市東旭ケ丘６９番１１奈良県生駒市元町１丁目２９１番３ほか１筆奈良県生駒市俵口町１４５０番３３奈良県生駒市北新町６５０番８奈良県生駒市俵口町９９８番１４奈良県生駒市山崎町６１５番１３奈良県生駒市東松ケ丘１１７５番６奈良県生駒市本町１０８番７奈良県生駒市谷田町１２７５番２４

参考：近隣駅の地価相場

生駒駅(地価相場 105,000円/㎡)東生駒駅(地価相場 110,500円/㎡)宝山寺駅(地価相場 98,000円/㎡)菜畑駅(地価相場 110,500円/㎡)一分駅(地価相場 91,050円/㎡)白庭台駅(地価相場 96,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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