奈良県生駒市辻町３９９番２４(東生駒駅・菜畑駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
126,000円
2017年01月01日に行った奈良県生駒市辻町３９９番２４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を126,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県生駒市辻町３９９番２４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 126,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東生駒、400m |
| 地積 | 241㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中北真氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中北真 |
|---|---|
| 価格 | 126,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因について特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から徒歩圏の住宅地域であり、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は強含みの動きが見受けられ、上昇傾向で推移するものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね近鉄奈良線沿線の生駒市、奈良市の戸建住宅地域である。需要者は、生駒市及び周辺市町内の居住者が中心であるが、大阪方面からの転入も見られる。最寄駅から徒歩圏の住宅地域で希少性が高いことから、需要は堅調であり、地価は強含みである。土地については対象標準地と同規模程度で3，000万円前後の取引が中心である。 |
| 一般的要因 | 生駒市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。地価動向は地域によって異なるが、全体的には横這いないしやや上昇傾向にある。 |
仲嶋保氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 仲嶋保 |
|---|---|
| 価格 | 126,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅徒歩圏の一般住宅地で街路，画地規模等の要因が整い顧客の選考に適い、安定した需要があり地価は強含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は東生駒駅徒歩圏で幹線道路沿いには路線店舗が建ち並び生活利便性が良く今後も現況が維持されるものと予測する。駅接近、環境等で安定した需要があり地価は底堅く推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄東生駒駅、生駒駅、富雄駅、学園前駅等の南北の住宅地及びけいはんな線、生駒線各駅周辺の住宅地等である。需要者の属性は地元生駒市、奈良市、生駒郡各町及び近隣市町村の居住者で企業勤務者、事業従事者等である。市場の動向は景気回復基調の下、生駒駅北側の再開発の進捗、生駒市民病院の開業等で駅徒歩圏の住宅地は旺盛な需要があり地価は堅調である。市場で中心となる価格帯は土地240㎡程度、総額3000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 生駒市は生駒駅北側の再開発の整備が進み、東生駒駅前の市立病院の開業もあり、鉄道の分岐点として要衝で地価は堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度694529 北緯 135度7099857 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東生駒駅(地価相場 110,500円/㎡)菜畑駅(地価相場 110,500円/㎡)生駒駅(地価相場 105,000円/㎡)一分駅(地価相場 91,050円/㎡)宝山寺駅(地価相場 98,000円/㎡)富雄駅(地価相場 89,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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