奈良県生駒郡平群町緑ヶ丘２丁目５８０番６９(元山上口駅・東山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,800円

2017年01月01日に行った奈良県生駒郡平群町緑ヶ丘２丁目５８０番６９(奈良県生駒郡平群町緑ヶ丘２−９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,800円/㎡としました。

奈良県生駒郡平群町緑ヶ丘２丁目５８０番６９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県生駒郡平群町緑ヶ丘２丁目５８０番６９
住居表示緑ヶ丘２−９−１６
価格46,800円/㎡
交通施設、距離元山上口、600m
地積240㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東6.2m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本昇平氏による調査レポート

不動産鑑定士山本昇平
価格46,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、近鉄生駒線より西側の丘陵地にある住宅団地の需要は弱い。
地域要因の将来予測当該地域は区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域要因等に大きな影響を及ぼす要因等は見受けられないことから、当面は現状のまま推移すると予測される。地価はやや下落傾向にて推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は近鉄生駒線沿線の各駅を最寄駅とする生駒郡、生駒市南部の住宅地域一帯と把握した。需要の中心は平群町及び周辺市町内へ勤務する一般世帯の他、大阪等へ通勤するサラリーマン世帯も考えられる。当該圏域は都心部への交通接近性に劣っていることから、需要は限定的であり、地価は依然弱含み傾向である。土地取引については900万円から1，200万円程度とやや乖離が見られる。
一般的要因当町は人口は微減傾向であるが、生産年齢人口の減少率及び老年人口の上昇率が高く、住宅地需要は総じて弱い。そのため地価は依然下落傾向にある。

河南直氏による調査レポート

不動産鑑定士河南直
価格46,800円/㎡
個別的要因北東向きの画地であり、居住の快適性にやや優る。個別的要因に特段の変動は見られない。
地域要因丘陵地に開発された住宅地域である。周辺に需要を喚起するような開発等は見られず、また一般的要因の影響から地域の住宅需要は依然弱含みである。
地域要因の将来予測近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する。地価水準については、依然として一定の下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、生駒郡を中心とした住宅地域一帯を圏域とする。需要者の中心は平群町の地縁関係者及び周辺市町へ勤務する個人であり、圏外からの転入は殆んど無い。近隣地域の居住環境は比較的良好だが、圏域全体的に経済状況の回復が鈍いことや高齢化、人口流出も続いていることから住宅需要は依然弱い状況にある。需要の中心となる価格帯は、対象標準地規模で1，100万円までと推察される。新築戸建住宅の供給は少ない。
一般的要因総人口、生産年齢人口ともに減少傾向。企業収益や雇用情勢は依然厳しい状況。不動産市場も滞留期間は長く依然低迷している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6430947
北緯 135度6998458

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

元山上口駅(地価相場 50,450円/㎡)東山駅(地価相場 54,000円/㎡)平群駅(地価相場 58,500円/㎡)萩の台駅(地価相場 72,500円/㎡)南生駒駅(地価相場 90,800円/㎡)竜田川駅(地価相場 54,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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