奈良県生駒市元町１丁目２６９番１０(生駒駅・宝山寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


281,000円

2016年01月01日に行った奈良県生駒市元町１丁目２６９番１０(奈良県生駒市元町１−８−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を281,000円/㎡としました。

奈良県生駒市元町１丁目２６９番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番奈良県生駒市元町１丁目２６９番１０
住居表示元町１−８−８
価格281,000円/㎡
交通施設、距離生駒、160m
地積124㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗等が建ち並ぶアーケードのある駅前商業地域
前面道路の状況東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松田嘉代子氏による調査レポート

不動産鑑定士松田嘉代子
価格281,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因ベルテラス生駒により駅北側の顧客流動性が良化し、アーケード商店街である当該地域との開差が拡大したが、駅近の希少性により地価は上昇した。
地域要因の将来予測中層ビル、個人商店が建ち並ぶ駅前商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。駅前の好立地であるが近鉄百貨店や郊外のSCへの顧客流出もあり、地価は若干の上昇傾向に留まるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は奈良市及び生駒市内の主として駅に近い商業地域。需要者の中心は地元のほか生駒駅前立地に優位性を認める個人店舗経営者である。生駒駅の再開発による近鉄百貨店等の商業店舗の進出によって駅南側の商店街の繁華性は年々低下傾向にあることから取引は少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因生駒市の人口は総じて増加しているが、近年、生産年齢人口の減少及び老齢人口の増加が顕著になっている。

山本昇平氏による調査レポート

不動産鑑定士山本昇平
価格280,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因駅北側の再開発によって、駅周辺の利便性の向上が見られるものの、依然繁華性は低く、地域要因に変動は無い。
地域要因の将来予測中層ビルや低層の店舗が建ち並ぶ駅前商業地域である。当面は現環境にて推移するものと予測する。商業地需要としてはやや弱いが、利便性等から地価は横ばいかやや上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は生駒市や奈良市のうち、近鉄奈良線沿線の主要駅から徒歩圏内の商業地域。需要の中心は駅近に出店を目論む個人・法人経営者である。生駒駅北側の再開発により利便性は向上したが、近隣地域の存する駅南側商店街の繁華性は依然低下傾向にある。売り物件は少なく、このため中心となる価格帯を見出すことが困難であるが、対象標準地と同規模で3500万円程度が目安と考察する。
一般的要因外国人観光客の増加や景気回復の影響等により、県北の商業地地価は僅かであるが上昇している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6918681
北緯 135度6975366

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

生駒駅(地価相場 105,000円/㎡)宝山寺駅(地価相場 98,000円/㎡)東生駒駅(地価相場 110,500円/㎡)菜畑駅(地価相場 110,500円/㎡)一分駅(地価相場 91,050円/㎡)南生駒駅(地価相場 90,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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