奈良県生駒市東生駒１丁目７７番２(東生駒駅・菜畑駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
253,000円
2016年01月01日に行った奈良県生駒市東生駒１丁目７７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を253,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県生駒市東生駒１丁目７７番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 253,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東生駒、200m |
| 地積 | 596㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 医院 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 医院とマンション等が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東16.0m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土居博輝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土居博輝 |
|---|---|
| 価格 | 252,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅前の商業地として繁華性は弱いが、積極的な開発が見受けられ、今後の発展が期待される。地価水準は上昇傾向が続くものと思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅に近接した中低層の医院が多い商業地域で、今後は流動的ながらもその立地等の特性を生かし中層店舗兼事務所地への転換が進んでいくものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄奈良線沿線の近隣商業地域一帯と把握した。需要者の中心は生駒市及び他市町の事業者等が考えられる。対象最寄駅周辺は、核となる店舗や施設の進出もなく駅前商業地としてはやや停滞気味であるが、大型病院が開院し、店舗・共同住宅敷地としての需要が期待される。周辺における取引件数が少なく圏域内の主要な価格帯を把握することは困難な状況にある。 |
| 一般的要因 | 景況感から、利便性の高い地域を中心に地価は堅調に推移している。他方で、利便性の劣る地域については依然として弱含み傾向にある。 |
仲嶋保氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 仲嶋保 |
|---|---|
| 価格 | 253,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 東生駒駅南側で駅近接の商業地域である。市立病院が開業する。周辺は県下有数の高級住宅地で根強い需要があり地価は底堅い。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、東生駒駅前で近接して市立病院が開業し周辺の施設整備が進捗しつつある。地価は、駅前立地の好条件や施設整備の状況から堅調に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は生駒、奈良、西大寺、王寺、八木等の各駅周辺の商業地域及び国道308号線、同24号線、県道沿い等の路線商業地域等である。需要者の属性は駅前立地で医院経営者、店舗事務所ビル経営者、アパート経営者等及び飲食、物販、コンビニ等の事業者である。市場の動向は東生駒駅前に市立病院が開業し周辺整備が進捗し商業繁華性が向上つつあり地価は底堅い。市場で中心となる価格帯は土地600㎡程度、総額1億5千万円程度である。 |
| 一般的要因 | 生駒市は生駒駅前が整備され、東生駒駅前には市立病院が開業し鉄道の分岐点として要衝にあり地価は堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6904794 北緯 135度7110551 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東生駒駅(地価相場 110,500円/㎡)菜畑駅(地価相場 110,500円/㎡)生駒駅(地価相場 105,000円/㎡)一分駅(地価相場 91,050円/㎡)宝山寺駅(地価相場 98,000円/㎡)富雄駅(地価相場 89,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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