奈良県生駒市壱分町５５２番２６(一分駅・南生駒駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


72,500円

2017年01月01日に行った奈良県生駒市壱分町５５２番２６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を72,500円/㎡としました。

奈良県生駒市壱分町５５２番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県生駒市壱分町５５２番２６
住居表示 
価格72,500円/㎡
交通施設、距離一分、600m
地積177㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井上重人氏による調査レポート

不動産鑑定士井上重人
価格72,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏で第二阪奈道路入口にも近い住宅地域であり、低額物件に対する需要は底堅く、地価は安定している。
地域要因の将来予測中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。住環境面での優位性に欠けるが駅徒歩圏内に存し、低額物件を中心に需要は底堅く、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、生駒市域の中小規模の戸建住宅を中心とする住宅地域。需要者の中心は、同市居住者が大半を占め、他地域からの転入は比較的少ない。周辺でミニ開発物件の販売が散見され、住環境面での優位性に欠けるものの低額物件を中心に需要は比較的底堅い。土地は150㎡程度で1000万円程度、新築住宅は3000万円前後が取引の中心である。
一般的要因当市の人口は横ばい傾向であるが、住環境、利便性等に優る市北部地域に比して、生駒線沿線は相対的に人気薄となっている。

竹村牧氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村牧
価格72,500円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動は認められない。
地域要因駅徒歩圏に存するが、周辺街路条件が劣り、需要の大幅回復は見られない。地価は横這いとなった。
地域要因の将来予測一分駅から徒歩圏に存する中規模戸建住宅地域であるが、近隣周辺は狭く曲折した街路が多いため、大幅な需要回復は見られない。今後の地価は現状と同じく概ね横ばい又は若干の上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、生駒市内にあって、近鉄奈良線・生駒線沿線の戸建住宅地域である。需要者は、大阪都心部勤務の一次取得のサラリーマン層が中心である。一分駅徒歩圏の戸建住宅地域であるが、駅から対象標準地に至る周辺地域は、狭幅員の曲折した道が多く、周辺街路状況は良好とは言い難い。取引の中心価格帯は、土地は約170㎡程度で1200∼1350万円程度と考察される。
一般的要因良好な資金調達環境、低金利・住宅取得支援策継続、実質賃金・個人消費の回復やや緩慢、生駒市人口ほぼ横這い、不動産の二極化・選別化進行。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6732837
北緯 135度7120913

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

一分駅(地価相場 91,050円/㎡)南生駒駅(地価相場 90,800円/㎡)菜畑駅(地価相場 110,500円/㎡)萩の台駅(地価相場 72,500円/㎡)東生駒駅(地価相場 110,500円/㎡)宝山寺駅(地価相場 98,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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