奈良県奈良市鳥見町１丁目１１番９(富雄駅・東生駒駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


87,500円

2017年01月01日に行った奈良県奈良市鳥見町１丁目１１番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を87,500円/㎡としました。

奈良県奈良市鳥見町１丁目１１番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県奈良市鳥見町１丁目１１番９
住居表示 
価格87,500円/㎡
交通施設、距離富雄、850m
地積489㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北6.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梅本剛氏による調査レポート

不動産鑑定士梅本剛
価格87,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地として成熟しており、特段の地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟してきており、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、主として奈良市西部及び生駒市の近鉄奈良線沿線の戸建住宅地域の圏域。需要者の中心は奈良市及び隣接市在住者であるが、大阪方面等圏外からの転入も見られる。利便性と環境が両立する閑静な戸建住宅地域として人気の鳥見町住宅地区であり、需給は比較的安定している。地域としては成熟してきており、新築戸建物件は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地4000万円台前半が取引の中心。
一般的要因人口は減少傾向、高齢化率は奈良県全体とほぼ同じである。取引価格は上昇地点が多いが、下落地点もあり、物件による二極化が進んでいる。

井岡みや子氏による調査レポート

不動産鑑定士井岡みや子
価格87,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏のブランド力のある良好な住宅地である。地域要因について特段の変動は認められない。地価は堅調に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。住宅地としては熟成しているため今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄奈良線沿線で概ね奈良市西部地域の戸建住宅地である。需要者は市内及び隣接市居住者が大半を占めるが大阪方面からの転入も見られる。最寄駅「富雄」駅周辺は生活利便性が高いため人気がある。鳥見町1丁目は大規模な住宅がゆったりと配置されている閑静な住宅地であるため景気回復とともに需要が戻ってきている。土地は500㎡程度で4400万円程度、中古物件は取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因奈良市の人口は微減傾向で、少子高齢化が進行している。地域差はあるものの不動産需要は比較的堅調で地価は横ばいないし上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度690035
北緯 135度727265

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

富雄駅(地価相場 89,900円/㎡)東生駒駅(地価相場 110,500円/㎡)菜畑駅(地価相場 110,500円/㎡)学園前駅(地価相場 89,900円/㎡)一分駅(地価相場 91,050円/㎡)生駒駅(地価相場 105,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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