地域要因

区画された一団の住宅団地である。特段の変動要因もないことから現状を維持するものと推測する。地価は下げ止まりつつある。

地域要因の将来予測

一般住宅が区画整然と建ち並ぶ成熟度の高い住宅地である。今後も当面の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅の取引が主であり戸建住宅が転勤等の事情により賃貸される事例が散見される程度であることから収益価格は試算しなかった。このため求められた価格は比準価格のみであるが多数の事例から適切な事例を選択し、要因比較の後同価格を試算しており、妥当な水準であると考える。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農家住宅を中心に一般住宅等も混在する住宅地域で、最寄駅から比較的近いものの、街路条件が悪く、地価が回復する兆候は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は農家住宅の中に一般住宅等が混在する住宅地域であり、付近には節税目的等で建設されたと思料される低層の共同住宅等も存しているが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算しない。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天理市内ではほぼ標準的な住宅地域であり、需給バランスは均衡しており、地価は横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持と予測する。景気は回復傾向にあり、需要の回復も見られることから、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸用住宅の供給も一部に見られるが、接近条件が劣ることから賃貸市場の成熟の程度は低いため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の中規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

無人駅ではあるが駅から近く利便性は良好である。ただし、景気回復の影響は小さい。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、成熟している。特段のの変動要因も認められないとこから、当分の間現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅の取引が主であり戸建住宅が転勤等の事情により賃貸される事例が散見される程度であることから収益価格は試算しなかった。このため求められた価格は比準価格のみであるが多数の事例から適切な事例を選択し、要因比較の後同価格を試算しており、妥当な水準であると考える。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR法隆寺駅からバス圏の住宅地域である。地域としては成熟しており、特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟してきており、最寄駅からやや距離があること等からも、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅団地内であり、最寄駅から距離があること等から、一般的には自己使用目的の取引がほとんどで、賃貸市場が未成熟である。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に大きな変化は見られない。地価は依然としてやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として成熟しており、地域要因に格別の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、やや弱含みで推移している。

価格決定の理由

対象標準地周辺は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。転勤等によって貸家が稀にみられるものの、収益物件はほとんど見受けられず、賃貸需要は認められないことから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から適切に選択され、補修正も適切に行われており規範性が高い。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からの接近条件がやや劣る中規模一般住宅多い既成住宅地域であり、地域要因の特段の変化は認められない。地価は依然として弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い既成住宅地域として成熟しており、今後とも地域要因の大きな変化は考えられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価はやや弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象標準地周辺は中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、最寄り駅からやや遠くアパート等の賃貸物件は極めて少なく、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ、補修正も適切に行われていると思料され規範性は高い。したがって、居住の快適性が重視される住宅地であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化が認められず、アーケード商店街である当該地域の不動産市場は停滞気味で地価は依然として弱含みである。

地域要因の将来予測

アーケード商店街にあり、当市における商業の中心が郊外の路線商業地域へ移行しており、当該地域の繁華性は停滞傾向にある。景況感の弱さからも地価動向は下落傾向が続くものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は適正に補正しており、現下の不動産市場の実態を反映した規範性の高い価格を求めることができた。一方、収益価格は純収益を還元して求められたものであり、理論的であるが、賃料の遅行性、保守性等のためやや低位に試算された。収益価格は試算過程に想定要素が多く相対的規範性が劣ると言わざるを得ない。よって、本件においては、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価変動率（下落率）は前年比より若干縮小している。

地域要因の将来予測

開発された住宅団地で区画整然とした住宅地域として成熟している為、現況が持続するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域が、戸建住宅が中心で賃貸市場に馴染みにくい地域等のため、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情（駅から徒歩圏内の住宅地、通称石見団地）等も考量の上、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地（田原本−2）との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理事業によって整備された駅前商業地域で、用途の多様性も認められるが、周辺の土地利用状況に変化はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

区画整理事業によって整備された駅前の商業地域で、空地や駐車場等の低未利用地も見られるが、将来的には店舗等の新規出店に伴い徐々に繁華性が増していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は区画整理事業によって整備された駅前商業地域であるが、商業施設の集積の度合いがやや低く、現時点においては収益性が直ちに不動産の経済価値を形成するほどには賃貸市場が成熟していないため、収益価格の信頼性はやや劣る。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。

価格決定の理由

対象標準地は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存しており、賃貸住宅等の収益物件はほとんど見受けられず、自己使用目的の取引が中心である。従って収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みである。

価格決定の理由

対象標準地は小規模の建売住宅が多い住宅地域内に存しており、賃貸住宅等の収益物件はほとんど見受けられない。従って、自己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域の地価変動率（下落率）は縮小している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域が、戸建住宅が中心で賃貸市場に馴染みにくい地域等のため、収益還元法の適用は断念した。よって、対象不動産の所在、実情（役場に近く、駅から徒歩圏内の住宅地）等も考量の上、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地（天理−11）との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められない。地価の長期下落による値頃感から地価の下落率は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅と共同住宅等が混在する区画整然とした住宅地域であり、地域要因を変化させるような大きな要因は見受けられず、当面は、このまま現況が持続するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅等の収益物件が認められるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等により、収益価格は低位に試算された。それに対し、比準価格は現下の不動産市場の実態を反映した規範性の高い価格を求めることができた。よって、本件では、自用目的の取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。最寄駅からやや遠く地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域要因の変化はみられず、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測される。地価はやや弱含みで推移すると思われる。

価格決定の理由

対象標準地周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、最寄り駅からもやや遠くアパート等の賃貸物件は極めて少なく、賃貸市場は未成熟なため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ、補修正も適切に行われていると思料され規範性は高い。したがって、居住の快適性が重視される住宅地であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路の狭い旧集落であり今後も現状を維持するものと推測する。地価は依然下落傾向である。

地域要因の将来予測

古くからの熟成した地域であり、当面現状を維持するものと推測する。外部地域からの需要は乏しく、地価は弱含みで推移するものと考えられる。

価格決定の理由

比準価格は取引事例が少なく、やや標準地と距離的に離れた事例も採用しているが、市場の実勢を反映しており一定の説得力が認められる。収益価格については、アパート等収益物件自体ほとんど見られないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、比準価格を中心に、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。