奈良県磯城郡川西町大字結崎４１３番７(結崎駅・石見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


66,400円

2017年01月01日に行った奈良県磯城郡川西町大字結崎４１３番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,400円/㎡としました。

奈良県磯城郡川西町大字結崎４１３番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県磯城郡川西町大字結崎４１３番７
住居表示 
価格66,400円/㎡
交通施設、距離結崎、550m
地積168㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西岡譲二氏による調査レポート

不動産鑑定士西岡譲二
価格66,400円/㎡
個別的要因東側道で日照、通風等居住の快適性にやや優れる。
地域要因地価変動率（下落率）は前年と同程度である。
地域要因の将来予測低層住宅地域として成熟していて、大きく変化させる地域要因は認められず、当面は現況維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄橿原線沿線で、川西町、三宅町、田原本町を中心とした圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち川西町居住者が大半を占める。周辺地域には大きな開発はない。景気は回復基調にあり、需給動向は持ち直しつつある。土地は1千万円∼2千万円程度、新築の戸建物件は2千万円∼3．5千万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因磯城郡川西町の人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向である。

森本直也氏による調査レポート

不動産鑑定士森本直也
価格66,300円/㎡
個別的要因価格に影響を及ぼす変動要因は認められない。
地域要因最寄駅まで徒歩圏内にあるが、結崎南団地の西側かつ市街化調整区域との境目に位置し、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は、区画整然とした中規模の戸建住宅地域であり、地域要因を変化させる大きな要因は見受けられず、当面、現況が持続するものと予測する。結崎南団地の西側に位置しており、需要は弱含みである。
市場の特性同一需給圏は近鉄橿原線沿線で、川西町、三宅町、田原本町を中心とした圏域と判定した。需要者の中心は同一需給圏のうち、川西町居住者が大半を占める。周辺地域に大規模な開発はない。需給動向は全体的に弱含みである。土地は1，000万円∼1，500万円程度、新築の戸建物件は2，500万円∼3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因磯城郡川西町の高齢化率は県平均と同程度である。生活利便性が優れる一部地域を除き、需要は弱含みである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5825279
北緯 135度7806376

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県磯城郡川西町大字結崎字宮ノ東３８番１０奈良県磯城郡川西町大字結崎５８９番３７奈良県磯城郡川西町大字結崎字神南川６１７番１２奈良県天理市中町字ヘカ田２２２番１ほか６筆奈良県天理市田井庄町６７５番２外奈良県磯城郡三宅町大字伴堂字トクヱ１３７番３０奈良県磯城郡三宅町大字伴堂字南垣内６２９番１奈良県磯城郡三宅町大字石見字玉子２２８番３７奈良県磯城郡三宅町大字石見字中之庄１２２番２４奈良県磯城郡三宅町大字伴堂字辻合垣内５７８番奈良県磯城郡三宅町大字屏風４４０番７５奈良県磯城郡三宅町大字石見字中之庄１２２番２４奈良県磯城郡三宅町大字伴堂字トクヱ１３７番３０奈良県磯城郡三宅町大字伴堂字西口６８７番３外奈良県磯城郡三宅町大字屏風４４０番７５

参考：近隣駅の地価相場

結崎駅(地価相場 62,000円/㎡)石見駅(地価相場 65,750円/㎡)黒田駅(地価相場 62,000円/㎡)ファミリー公園前駅(地価相場 60,000円/㎡)但馬駅(地価相場 61,000円/㎡)二階堂駅(地価相場 63,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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