奈良県磯城郡川西町大字唐院２７３番(但馬駅・箸尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,300円

2017年01月01日に行った奈良県磯城郡川西町大字唐院２７３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,300円/㎡としました。

奈良県磯城郡川西町大字唐院２７３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県磯城郡川西町大字唐院２７３番
住居表示 
価格26,300円/㎡
交通施設、距離結崎、2,400m
地積314㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅に店舗も見られる古くからの住宅地域
前面道路の状況北3.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

阪本伸太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士阪本伸太郎
価格26,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路の狭い旧集落であり今後も現状を維持するものと推測する。地価は依然下落傾向である。
地域要因の将来予測古くからの熟成した地域であり、当面現状を維持するものと推測する。外部地域からの需要は乏しく、地価は弱含みで推移するものと考えられる。
市場の特性同一需給圏は概ね磯城郡および周辺市町村に位置する住宅地域。需要者の中心は周辺に居住し地縁的選好性を有する一時取得者である。外部地域からの転入は親類縁者等を除いてはほとんど見られない。駅及び国道24号線から距離があり、街路も狭いことから地価水準は弱含みである。取引自体少なく、規模や価格もマチマチであることから需要の中心となる価格帯を見いだすことは困難である。
一般的要因川西町の人口減少は歯止めがかかりつつあるが高齢化率は依然上昇中。磯城郡全体の地価は下落傾向であるが下落幅は縮小傾向である。

西岡譲二氏による調査レポート

不動産鑑定士西岡譲二
価格26,300円/㎡
個別的要因価格に及ぼす変動要因は認められない。
地域要因地価変動率（下落率）は前年と同程度である。
地域要因の将来予測古くからの低層住宅地域で、特に発展要因が認められず、今後とも現況維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄橿原線沿線で、川西町、三宅町、田原本町を中心とした圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち川西町居住者が大半を占める。周辺地域には大きな開発はない。駅徒歩圏外で農家住宅が見られる住宅地域である。景気は回復基調にあり、需給動向は持ち直しつつある。取引には地縁的選好性が働き、画地の規模にばらつきが見られる為、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
一般的要因磯城郡川西町の人口は減少傾向で、世帯数は微増傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5816994
北緯 135度7609502

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

但馬駅(地価相場 61,000円/㎡)箸尾駅(地価相場 66,700円/㎡)黒田駅(地価相場 62,000円/㎡)結崎駅(地価相場 62,000円/㎡)池部駅(地価相場 72,050円/㎡)石見駅(地価相場 65,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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