地域要因

駅からやや離れた住宅地域であり、地域要因の変動も見られないが、居住環境は平均的であり、地価はほぼ横ばいの傾向である。

地域要因の将来予測

近隣地域は既に熟成した住宅地域であり、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられない。従って、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域は一般住宅を主体とする住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心である。集落地域内に位置し、投資採算性に見合う賃貸市場が形成されていないことから収益還元法の適用は断念した。本件においては、現実の市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路が煩雑としており、居住環境にやや劣るが、駅から徒歩圏に位置する等、交通利便性は高く、地価は底堅く安定的に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であることから、当面は現況の地域性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は犬山線沿線の既成住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積が小さくアパート事業の採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用と判断した。以上より、自己使用目的が取引の中心である市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市中心部に近く利便性は高いことから需要は堅調で、地価は底堅く安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は犬山市内の商業地の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は試算過程に想定事項が介在する理論的な価格であるが、価格形成過程に収益性の観点が介在する商業地域にあっては考量すべき価格である。以上より、市場性を反映した比準価格を標準として収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅を主とする住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

旧来からの既成市街地であり、当面は現況を維持するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は自用目的での一般住宅地の取引が中心で、収益性より快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益価格の算定は対象地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅の建築を想定することは画地条件を踏まえた結果断念した。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅と共同住宅を中心とした住宅地域で、地域要因に変動は見られないが、利便性の高い地域で需要は底堅く、地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。一方収益価格は、収益性を反映した理論的な価格である。当該地域は居住環境良好な住宅地域で、取引は自用目的が中心であり、価格形成にあたっては利便性・居住の快適性が重視され、収益性により価格形成されるに至っていない。従って市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

犬山駅東口に存する商業地であり、顧客流動性、稀少性並びに背後住宅地の活性化等の影響により、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

犬山駅東口の駅前商業地域であり、中心市街地及び背後住宅地の活性化等の影響により、地価は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、主として犬山市内における商業地の事例を収集して試算しており実証的な価格が求められた。また、当該地域における投資収益性は低いことから収益物件の競争力は相対的に弱いものの、賃貸市場は回復傾向にある。以上を勘案し本件では、自用、賃貸等の取得目的が多岐にわたる事を踏まえ、比準価格に収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から遠い利便性が劣る住宅団地であることから、需要は弱く、地価は下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

田県神社前駅よりやや距離を有する既成住宅団地であり、住宅地として熟成しているものの、利便性の観点から地価は弱含み傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を十分反映したものである。収益価格は対象標準地の形状、規模等から賃貸想定が合理的でないので適用しない。本件では、比準価格を基に、代表標準地からの検討を行い、さらに現下の住宅地の需給動向及び地価の推移・動向を勘案し、前年標準地価格を考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において居住を目的とする多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は標準地の規模が小さく効率的な賃貸建物を想定することが困難であるため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であり、自己の居住を目的とする取引が中心である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

犬山市中心部に存する旧来からの商業地であり、利便性は高く、また、中心部活性化が進みつつあることから、地価は底堅く安定的に推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの商業地域であり、当面は現状の地域性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は犬山市内及び江南駅前の商業地の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は試算過程に想定事項が介在する理論的な価格であるが、価格形成過程に収益性の観点が介在する商業地域にあっては考量すべき価格である。以上より、市場性を反映した比準価格を標準として収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において居住を目的とする多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は標準地の規模が小さく効率的な賃貸建物を想定することが困難であるため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であり、自己の居住を目的とする取引が中心である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

駅にほど近く、居住環境も良好な住宅地域である。名古屋市への通勤利便性が高い住宅地域として地価はやや強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は既に熟成した住宅地域であり、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられない。従って、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅を主体とする住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心である。画地規模も小さく、投資採算性に見合う賃貸市場が形成されていないことから収益還元法の適用は断念した。本件においては、現実の市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変動は見られないが、利便性の高い地域で需要は底堅く、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地条件等から、事業収支に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街区整備された標準的な居住環境を備えた住宅地域であるが景況に不透明感があり、地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ中規模住宅団地であることから、当面は現況の地域性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は犬山口駅、木津用水駅を最寄駅とする既成住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積が小さくアパート事業の採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用とした。以上より、自己使用目的が取引の中心である市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅を中心とした既成住宅地域で、地域要因に変動は見られないが、利便性の高い地域で需要は底堅く、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地条件等から、事業収支に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

犬山駅と犬山遊園駅の中間地点に位置する市中心部に近接する標準住宅地域である。住宅地需要に大きな変動はなく、地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であることから、当面は現況の地域性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、犬山駅北部の住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積が小さくアパート事業の採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用と判断した。以上より、市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

犬山市の中心部に比較的近い農家住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持し、又、地価も引き続き安定基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域内に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが地域環境との適合性において現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。