愛知県犬山市上野新町１９２番(木津用水駅・扶桑駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


76,400円

2017年01月01日に行った愛知県犬山市上野新町１９２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を76,400円/㎡としました。

愛知県犬山市上野新町１９２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県犬山市上野新町１９２番
住居表示 
価格76,400円/㎡
交通施設、距離木津用水、1,000m
地積167㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

住井雄一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士住井雄一郎
価格76,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街区整備された標準的な居住環境を備えた住宅地域であるが景況に不透明感があり、地価は横這いの状況にある。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ中規模住宅団地であることから、当面は現況の地域性を維持していくものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は犬山市北部の住宅地域である。主たる需要者は市内及び周辺市町の自己利用目的の個人である。対象不動産が位置する上野新町は扶桑町との境付近に位置する中規模に開発された住宅団地である。居住環境は良好であるが、古くに開発された住宅団地であり犬山駅東部の住宅地域と比較して選好性に劣る。また駅接近性にもやや劣ることから市場動向は横ばいと判断した、市場の中心価格帯は土地は1300万円程度、建売分譲で3000万円程度である。
一般的要因市の総人口はほぼ横這いの状況にあるが高齢化率は微増している。また建築着工件数、取引件数に大きな変動はない。

本郷太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士本郷太郎
価格76,400円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因犬山市内における比較的人気の高い住宅エリアであり、一定の需要が認められ、地価は上昇傾向を維持している。
地域要因の将来予測周辺に大規模工場を擁する住宅団地であり、交通利便性及び居住環境も比較的良好であることから需要は安定しており、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、犬山市中心部及びその周辺に位置する比較的利便性の認められる住宅地域である。需要者はサラリーマン等の一般所得者層であり、同一市内の居住者などの地縁性を有する個人が中心となる。居住環境、利便性等から需要は安定しており地価は横ばい傾向に推移している。需要の中心は対象標準地程度の規模で総額12∼15百程度、新築戸建で25∼30百万円程度である。
一般的要因景気は総じて回復基調にあるが、不動産市況は好況な状態から安定的な状態へ転換しつつある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度371166
北緯 136度9187612

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県丹羽郡扶桑町大字高雄字下山７８番８、７９番１３及び１１４番７愛知県丹羽郡扶桑町大字斉藤字御堂裏２９番３外愛知県丹羽郡扶桑町大字高雄字北羽根２９番愛知県丹羽郡扶桑町大字柏森字平塚１１３番愛知県丹羽郡扶桑町大字高雄字中海道３１番愛知県丹羽郡扶桑町大字柏森字天神１８４番愛知県丹羽郡扶桑町大字小渕字堤南１３９０番６岐阜県各務原市鵜沼大伊木町５丁目９２番岐阜県各務原市那加桐野町６丁目２１６番愛知県犬山市大字犬山字中野２８番１愛知県犬山市大字犬山字東古券７２５番３ほか２筆愛知県犬山市大字犬山字北小杉１８番外愛知県犬山市大字五郎丸字猿屋東７７番１７愛知県犬山市大字上野字流８８４番１外愛知県犬山市大字上野字兼若８４番

参考：近隣駅の地価相場

木津用水駅(地価相場 71,450円/㎡)扶桑駅(地価相場 70,200円/㎡)犬山口駅(地価相場 70,200円/㎡)犬山駅(地価相場 70,200円/㎡)犬山遊園駅(地価相場 64,900円/㎡)成田山駅(地価相場 64,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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