地域要因

旧来からの既成住宅地域であることから地価は静態的である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であることから、当面は現況の地域性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は楽田地区に位置する既成住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積が小さくアパート事業の採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用と判断した。以上より、自己使用目的が取引の中心である市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

小牧市と共に市街化調整区域に需要が移り、当該地域も需要は減退しているが、最寄駅に近く都市計画道路の建設状況から穏やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

薬師川と都市計画道路富岡荒井線との間の工場等が建ち並ぶ地域であり、当面現状で推移するものと思われる。最寄駅には近いが、周囲の県道は幅員が狭く、地価は穏やかな下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中小工場主体の工業地域で、貸し工場を想定し収益価格を試算した。賃貸経営は旧来の地主によるものがほとんどで個別性が強く、収益価格は相対的に精度が劣る。したがって実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から遠い利便性が劣る住宅団地であることから、需要は弱く、地価は下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

田県神社前駅よりやや距離を有する既成住宅団地であり、住宅地として熟成しているものの、利便性の観点から地価は弱含み傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を十分反映したものである。収益価格は対象標準地の形状、規模等から賃貸想定が合理的でないので適用しない。本件では、比準価格を基に、代表標準地からの検討を行い、さらに現下の住宅地の需給動向及び地価の推移・動向を勘案し、前年標準地価格を考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部からやや離れた住宅地域であるが、値ごろ感から地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、賃貸収益に着目した収益物件の想定は現実的でないと判断されることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、店舗併用住宅を主とする県道沿いの路線商業地域である。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃貸用建物の建設を想定して求めた理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料を収受できないこと、さらに建築費の高騰もあってやや低く求められた。従って、相対的信頼性が高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小牧市の東名以北に位置する混在住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持し、又、地価も引き続き安定基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、面積・間口等の画地条件を踏まえた結果、対象標準地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする成熟した住宅地域で、需要は安定的に推移している。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

市北部の丘陵地に形成された戸建住宅地域である。地域に変化をもたらす特段の要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は値頃感から当面は緩やかな上昇を継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は事業収支の観点から共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外路線地域で交通量が多いため、駐車場スペースの余裕の有無で価格差が生じる地域であり、立地条件から地価は強含み横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は主要地方道沿いの郊外の商業地域であり、同一路線沿いには定期借地の店舗もあるが、自用の店舗事務所の取得を目的とした取引が中心で、収益価格については、想定建物の用途、賃料水準の設定等の想定要因によって左右され、収益価格の信頼性は相対的にやや劣る。したがって実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市中心部からやや離れた郊外の住宅団地であるが、値ごろ感から地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小工業地の取引は少ないが、このところ引き合いが増えるなど回復の兆しが見られる。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中小工場を中心とする工業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃貸用工場・倉庫の建設を想定して求めた理論的な価格であるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、建築費の高騰などから低く求められた。近隣地域では自用目的での取引が中心であるため、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

犬山市の名鉄小牧線沿いに位置する混在住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、一般住宅を主とする既成住宅地域内に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが地域環境との適合性において現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を主とする住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

旧来からの既成住宅地であり、当面は現況を維持するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は自用目的での一般住宅地の取引が中心で、収益性より快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益価格の算定は対象地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅の建築を想定することは画地条件を踏まえた結果断念した。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において居住を目的とする多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は駅から遠く賃貸市場が熟成していないため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であり、自己の居住を目的とする取引が中心である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から離れた市街化調整区域内の住宅地域で、不動産需要が低いことから、この1年間での地価は若干下落している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多い市街化調整区域の住宅地域で、賃借需要が低く採算性のある収益物件が建てられないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断される。

地域要因

小牧市中心部近くの利便性の高い住宅地域で、不動産需要が高く、景気回復等の影響もあり、この1年間での地価は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ地域で、賃貸経営を想定することに経済合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格であり、事例の選択や方式の適用を慎重に行った結果、精度の高いものとなっている。よって、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連、市場の需給動向を総合的に勘案した結果、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の既成住宅団地であり、地域要因に変動は見られないが、利便性が劣ることから需要はやや弱含みで、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

郊外の既成住宅団地で、特段の変動要因はないものの、需要は弱含みであり地価水準は今後も緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。戸建住宅団地内であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画街路等が整然とした住宅地域にて、住環境施設にも恵まれ宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後共現状の住宅地域として推移すると予測した。

価格決定の理由

対象地は規模的に共同住宅の建築を想定するは困難な為、収益還元法は不適用とした。周辺では自用目的での取引が中心であり、利便性や居住の快適性を重視した価格が形成されている。以上より、市場における取引事例から求めた比準価格を重視しつつ、対象地が代表標準地であることからこの半年間の変動要因及び価格の変動率にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。