地域要因

市中心部に近く利便性は高いことから需要は堅調で、地価は底堅く安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は犬山市内の商業地の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は試算過程に想定事項が介在する理論的な価格であるが、価格形成過程に収益性の観点が介在する商業地域にあっては考量すべき価格である。以上より、市場性を反映した比準価格を標準として収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変動は見られないが、利便性の高い地域で需要は底堅く、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地条件等から、事業収支に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

景気回復基調により、公共公益施設や商業施設に近い戸建住宅地の市場は継続して堅調である。

地域要因の将来予測

戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、用途的な変動は見られない。一定の熟成度を有することから、一部建て替え等を経て現状の地域環境を維持すると予測した。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益還元法は断念した。試算価格は取引事例比較法による比準価格のみとなったが、規範性の高い取引事例を採用し市場の実態を反映した価格が求められている。市場参加者の視点に合致するのは取引事例比較法であり、本件では比準価格を中心に代表標準地との均衡にも留意し、市場の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

犬山市中心部に存する旧来からの商業地であり、利便性は高く、また、中心部活性化が進みつつあることから、地価は底堅く安定的に推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの商業地域であり、当面は現状の地域性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は犬山市内及び江南駅前の商業地の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は試算過程に想定事項が介在する理論的な価格であるが、価格形成過程に収益性の観点が介在する商業地域にあっては考量すべき価格である。以上より、市場性を反映した比準価格を標準として収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外路線地域で交通量が多いため、駐車場スペースの余裕の有無で価格差が生じる地域であり、立地条件から地価は強含み横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は主要地方道沿いの郊外の商業地域であり、同一路線沿いには定期借地の店舗もあるが、自用の店舗事務所の取得を目的とした取引が中心で、収益価格については、想定建物の用途、賃料水準の設定等の想定要因によって左右され、収益価格の信頼性は相対的にやや劣る。したがって実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅を主とする住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

旧来からの既成住宅地であり、当面は現況を維持するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は自用目的での一般住宅地の取引が中心で、収益性より快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益価格の算定は対象地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅の建築を想定することは画地条件を踏まえた結果断念した。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの既成住宅地域であり、街路が煩雑であるものの、市中心部に比較的近く生活利便性は高いことから地価は底堅く安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は市中心部南方の既成住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積が小さくアパート事業の採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用と判断した。以上より、自己使用目的が取引の中心である市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

犬山駅東口に存する商業地であり、顧客流動性、稀少性並びに背後住宅地の活性化等の影響により、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

犬山駅東口の駅前商業地域であり、中心市街地及び背後住宅地の活性化等の影響により、地価は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、主として犬山市内における商業地の事例を収集して試算しており実証的な価格が求められた。また、当該地域における投資収益性は低いことから収益物件の競争力は相対的に弱いものの、賃貸市場は回復傾向にある。以上を勘案し本件では、自用、賃貸等の取得目的が多岐にわたる事を踏まえ、比準価格に収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 最寄駅から徒歩圏外の既成住宅地ではあるが、周辺の開発団地の影響を受け、宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

 一般住宅、共同住宅、農地等が混在する住宅地域である。駅から徒歩圏外にあり利便性に劣る為、今後とも現状維持で推移するものと予測される。地価は割安感から微増傾向を辿るものと予測される。

価格決定の理由

 対象標準地は収益物件の想定が非現実的であることから土地残余法の適用は断念した。また近隣は一般住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との均衡に考慮して調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

犬山市の名鉄小牧線沿いに位置する混在住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、一般住宅を主とする既成住宅地域内に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが地域環境との適合性において現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅と共同住宅を中心とした住宅地域で、地域要因に変動は見られないが、利便性の高い地域で需要は底堅く、地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。一方収益価格は、収益性を反映した理論的な価格である。当該地域は居住環境良好な住宅地域で、取引は自用目的が中心であり、価格形成にあたっては利便性・居住の快適性が重視され、収益性により価格形成されるに至っていない。従って市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

犬山駅と犬山遊園駅の中間地点に位置する市中心部に近接する標準住宅地域である。住宅地需要に大きな変動はなく、地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であることから、当面は現況の地域性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、犬山駅北部の住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積が小さくアパート事業の採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用と判断した。以上より、市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

集落外延に形成される熟成途上の新興住宅地域であり、住宅地として用途的に安定し地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

既存集落に隣接するミニ開発を主に共同住宅も介在する新興住宅地域であるが東方を既存集落地、北方、西方を調整区域に囲まれ新興住宅地としての面的な拡がりに欠ける。地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。また、収益還元法については、近隣内には低層共同住宅等の収益不動産の立地も見られ、同手法適用に妥当性が認められるが、土地価額に見合う収益をあげているとは言えず、需要者は自用目的での取引が中心である。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の集落地が市街化した住宅地域で農地も介在するが住宅地としての用途的特性を指向し静態的な動向にあって地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

既存の集落地が市街化した住宅地域で農地も介在するが今後も住宅地としての用途的特性を維持すると予測する。集落地から発展した住宅地であり若干の地縁性を反映し地価はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。また、収益還元法については、地域内には共同住宅等収益不動産の立地は殆ど見られず、需要者は自用目的での取引が中心であることから共同住宅等の収益不動産建設を想定することは合理性を欠くので同手法は非適用とした。よって市場の実態を反映した比準価格を採用し更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。