岐阜県各務原市蘇原寺島町２丁目９４番５(鵜沼宿駅・羽場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,200円

2017年01月01日に行った岐阜県各務原市蘇原寺島町２丁目９４番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,200円/㎡としました。

岐阜県各務原市蘇原寺島町２丁目９４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県各務原市蘇原寺島町２丁目９４番５
住居表示 
価格52,200円/㎡
交通施設、距離六軒、1,500m
地積321㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の他に作業所等も散見される住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正雄
価格52,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存の集落地が市街化した住宅地域で農地も介在するが住宅地としての用途的特性を指向し静態的な動向にあって地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測既存の集落地が市街化した住宅地域で農地も介在するが今後も住宅地としての用途的特性を維持すると予測する。集落地から発展した住宅地であり若干の地縁性を反映し地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は蘇原地区を主とする市中央部の既存住宅地域である。需要者の中心は市内、あるいは岐阜市方面の事業所に勤務する勤労者。農家集落地が次第に宅地化して形成された住宅地で住宅団地等に比してやや地縁選好性を有する。集落地の名残から画地規模が大で、狭隘街路が多い。開発分譲はなく、土地取引は散発的である。需要の中心は土地1，200万円∼1，800万円程度、新築住宅2，800万円∼3，500万円程度である。
一般的要因岐阜市、名古屋市のベッドタウンであるが人口は微減に移行、一方、航空機関連産業を主とする県下有数の工業都市でもあり工業地需要は根強い。

久保輝氏による調査レポート

不動産鑑定士久保輝
価格52,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧集落の面影を残す住宅地域であり、概ね現状維持的に推移している。
地域要因の将来予測既存の集落地が市街化した農地も介在する住宅地域である。地縁性も残る様子であり、一般的な市場性にはやや乏しく、概ね現状維持的に推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、各務原市の蘇原地区の住宅地域を中心に、広くは名鉄犬山線、名鉄各務原線沿線、JR高山本線沿線等の住宅地域を含む。主な需要者は各務原市内の在住の一次取得者層であり、住宅用地の需要総額は当該地区の周辺では土地50坪で1千万円程度、土地建物総額では3千万円程度であるものの、当該地区の土地の画地規模はやや大きく、地縁性も存するため流動性に乏しい状況がある。
一般的要因各務原市の人口は概ね横ばい（単年度で対前年比微増）で推移しており、土地取引件数も平成24年頃をボトムに回復傾向の中にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3931157
北緯 136度9311011

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鵜沼宿駅(地価相場 60,000円/㎡)羽場駅(地価相場 56,500円/㎡)鵜沼駅(地価相場 59,750円/㎡)犬山遊園駅(地価相場 64,900円/㎡)成田山駅(地価相場 64,500円/㎡)犬山駅(地価相場 70,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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