地域要因

駅にほど近く、居住環境も良好な住宅地域である。名古屋市への通勤利便性が高い住宅地域として地価はやや強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は既に熟成した住宅地域であり、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられない。従って、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅を主体とする住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心である。画地規模も小さく、投資採算性に見合う賃貸市場が形成されていないことから収益還元法の適用は断念した。本件においては、現実の市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において居住を目的とする多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は標準地の規模が小さく効率的な賃貸建物を想定することが困難なため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であり、自己の居住を目的とする取引が中心である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境の良好な地域で、最寄駅への接近性にも優れるとして人気が高い。慢性的な供給不足にあり、増税後も地価は上昇を続けている。

地域要因の将来予測

区画整理後の住環境に優れる住宅地域で、一部に残る未利用地にも新築が行われるなど熟成度を増していくものと思われる。人気の高いエリアとして供給量が限定的のため、今後も需要は強含みと予測した。

価格決定の理由

共同住宅の建築を想定するには標準地の規模は小さく、収益還元法の適用は断念した。市場の取引価格は居住の快適性、利便性に着目して形成されており、事例から求めた比準価格の有する説得力は高い。従って本件では、比準価格を中心に代表標準地との均衡に留意すると共に、市場の需給動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の戸建住宅団地であるが、駅利便性や街区の整然性から比較的人気が高く、また供給量が限定的であることから、堅調な需要が継続している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする熟成度の高い住宅地域であり、用途的な変動はなく、当面は現在の地域環境を維持して推移すると予測した。

価格決定の理由

対象地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は現実的ではなく、収益還元法の適用は断念した。試算価格は単一となったが、周辺地域は居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、市場における取引価格から求めた比準価格の説得力は高い。よって本件では、比準価格を中心に、対象地が代表標準地であることから市場の需給動向等を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として地域性が形成済みの地域で、価格に影響を及ぼす要因はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であることから、当面は現況の地域性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は柏森駅を最寄駅とする大字柏森地内等の住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積が小さくアパート事業の採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用と判断した。以上より、自己使用目的が取引の中心である市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において居住を目的とする多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は標準地の規模が小さく効率的な賃貸建物を想定することが困難であるため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であり、自己の居住を目的とする取引が中心である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

景気回復基調により、公共公益施設や商業施設に近い戸建住宅地の市場は継続して堅調である。

地域要因の将来予測

戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、用途的な変動は見られない。一定の熟成度を有することから、一部建て替え等を経て現状の地域環境を維持すると予測した。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益還元法は断念した。試算価格は取引事例比較法による比準価格のみとなったが、規範性の高い取引事例を採用し市場の実態を反映した価格が求められている。市場参加者の視点に合致するのは取引事例比較法であり、本件では比準価格を中心に代表標準地との均衡にも留意し、市場の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において居住を目的とする多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は標準地の規模が小さく効率的な賃貸建物を想定することが困難であるため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であり、自己の居住を目的とする取引が中心である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において居住を目的とする多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は標準地の規模が小さく効率的な賃貸建物を想定することが困難であるため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であり、自己の居住を目的とする取引が中心である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

駅にほど近く、居住環境も良好な住宅地域である。名古屋市への通勤利便性が高い住宅地域として地価はやや強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は既に熟成した住宅地域であり、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられない。従って、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅を主体とする住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心である。画地規模も小さく、投資採算性に見合う賃貸市場が形成されていないことから収益還元法の適用は断念した。本件においては、現実の市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模な分譲住宅が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において市街化調整区域内にある多数の信頼性のある取引事例を収集した。これに対して、収益価格は市街化調整区域で賃貸市場が熟成していないため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であり、自己の居住を目的とした取引又は業者による分譲目的の取引が中心である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

区画街路等が整然とした住宅地域であり、宅地需要は堅調であり地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

 区画街路の整然とした一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。最寄り駅から徒歩圏内にある為地価は景気回復の影響を受け微増傾向に推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地の存する地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であるが共同住宅も介在している。対象地は画地規模が小さく共同住宅を想定することが困難な為収益価格を適用できなかった。従って快適性や利便性を重視した自用目的の取引に基づく実証性のある比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 最寄駅から徒歩圏外の既成住宅地ではあるが、周辺の開発団地の影響を受け、宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

 一般住宅、共同住宅、農地等が混在する住宅地域である。駅から徒歩圏外にあり利便性に劣る為、今後とも現状維持で推移するものと予測される。地価は割安感から微増傾向を辿るものと予測される。

価格決定の理由

 対象標準地は収益物件の想定が非現実的であることから土地残余法の適用は断念した。また近隣は一般住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との均衡に考慮して調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として地域性が形成済みの地域で、価格に影響を及ぼす要因はない。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であることから、当面は現況の地域性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は扶桑駅を最寄駅とする大字高雄地内等の住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積が小さくアパート事業の採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用と判断した。以上より、自己使用目的が取引の中心である市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した住宅地で宅地需要は堅調であり地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内にある熟成した住宅地域であり、今後とも良好な地域環境を維持するものと予測される。地価水準は微増傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする利便性に恵まれた住宅地域であり、自用目的の取引が主体で、周辺類似地域を中心とする住宅地域の取引事例により試算した。標準地は画地規模等の制約から有効な収益用建物の想定に合理性を欠くため、収益還元法の適用は行わなかった。従って、現実の市場実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏外であるが宅地需要は回復している。

地域要因の将来予測

中心部から離れた住宅地域にあり利便性に劣るが、地価は割安感から今後微増傾向に推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は自用目的での実需中心の取引を主とする住宅地域に存する。標準地は駅から遠く賃貸市場は未熟性にて、アパート経営による事業採算がとれない為収益価格は非適用とした。従って信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの商店街であるが、近接で高層マンションの建設がみられ、高度利用等の環境の変化により、地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は店舗併用住宅が建ち並ぶ旧来からの商業地域で、自用の店舗併用住宅取得目的の売買が中心である。収益価格については、想定建物の用途、賃料水準の設定等の想定要因に左右され、商業地としての地位は相対的に低下しており、収益価格は結果として低位となった。したがって、実証性に富む比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後住宅地の宅地需要は堅調であり、地価は駅前という立地の相対的優位性により、上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

江南駅西口の駅前広場に面する熟成した商業地域であり、当面現状維持で推移するものと予測される。地価水準は駅前という立地の相対的優位性を反映し、上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

駅前商業地であり取引は限られているため、当市内を含む広域的な類似地域の取引事例により比準価格を試算した。店舗事業者向けの賃貸市場は一定程度成熟しているが、商業地としての相対的地位は低下しており収益価格は低位となった。従って、現実の市場実態を反映した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近いが熟成途上の商業地として、地価に割安感があり需給動向は改善されて行く傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗併用住宅、事務所、共同住宅等が見られる商業地域で、商業地の取引は限られているが、当市内の類似地域を中心とする取引事例により比準価格を試算した。賃貸市場はある程度成熟している地域であるが、新規賃貸物件は少なく賃料水準の低廉性を反映し収益価格は低位となった。従って、現実の市場実態を反映した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において居住を目的とする多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は駅から遠く賃貸市場が熟成していないため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であり、自己の居住を目的とする取引が中心である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。