地域要因

市中央部の区画整理された住宅地域内に存し、地域要因に大きな変化はないが、地価は住環境を反映して、実需を中心に上昇傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心に共同住宅・駐車場等も見られる土地区画整理済の地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、東海市中央部に位置し、アパート等の収益物件は散見されるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。従って、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として概ね熟成しているため、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

概ね熟成した住宅地域で、土地利用が硬直的であり、将来的にも利用状況に大きな変化はないものと予測される。居住環境の整った住宅地域のため需要は安定しており、地価水準は概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、東海市内の規範性の高い取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、地域的に自用目的での取引が主体であり、取引価格の水準が価格の指標となっていることが一般的であるため、比準価格を採用し、東海市の住宅地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり、目立った変化はないため、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

熟成した旧来からの住宅地域で大きな変化はなく、将来的にも現況利用を中心に推移していくものと予測される。取引がほとんどなく物件の動きは硬直的であるが、地価水準としては概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、東海市内の規範性の高い取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、地域的に自用目的での取引が主体であり、取引価格の水準が価格の指標となっていることが一般的であるため、比準価格を採用し、東海市の住宅地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

太田川駅にほど近い既成の住宅地域で、区画整理事業の進展に伴い、利便性の向上が認められ需要も強含みであり、地価は若干上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅及び共同住宅を中心とする成熟した住宅地域であり、太田川駅周辺の区画整理も進行し利便性の向上が認められ、地価も若干の上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

流通業務地域としての特性に特段変動要因はない。この地域では流通業務施設への需要がこのところ希薄で、地価は弱含みで推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

敷地規模に見合う物流施設等の賃貸借の実例はないに等しく、こうした市場の実情からみて収益価格は試算できなかったが、比準価格は、自用の工場用地もしくは流通業務施設用地の取得を目的とする法人の取得した事例をもとに、より類似性、規範性の高いものを中心に査定したもので、工業地の需給動向を反映し、かつ、市場参加者の価値判断に立脚し説得力を有するので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理事業が行われている新興の地域で、新規出店する店舗等が見られ、商業地域として熟成が進んだ。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、東海市内の商業地の取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、収益性に着目した理論的な価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、収益性を重視すべき地域性にあるが、賃貸用の店舗等の大半は遊休地の土地活用で賃貸市場の成熟度が低いため、相対的に信頼性が高いと判断される比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、東海市の商業地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする区画整然としたほぼ熟成した住宅地域で、一部には未利用地も散見されるものの、現状を維持して、地価も概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に特段変動は認められなかったが、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は東海市のほぼ中央部に位置する路線商業地域で、今後も現状を維持して行くものと予測される。地価水準は当面横ばい傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

東海市役所に比較的近い県道沿いの路線商業地域で、収益物件も見られる地域ではあるが、取引は自用目的が中心である。比準価格は、東海市内の類似性のある路線商業地事例等から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益価格は土地の価格に見合った賃料形成がされておらず、低く試算された。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を重視し、収益価格を参酌し、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

各種店舗等でほぼ熟成した路線商業地域であり、概して現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は沿道サービス業施設等で比較的繁華性も認められる。利用は自用の店舗等が支配的であり、収益目的としての市場は限定的である。従って、実証的な比準価格を中心に収益価格を関連付け、規準価格との均衡を計り、路線商業地域の市場動向を勘案し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現在の住環境を維持するものと予測される。地価水準は、今後とも横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、取引事例比較法は周辺類似地域等を中心に信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地は画地の形状及び画地規模による制約等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

狭隘な街路が多い、旧来からの既成住宅地域であるが、住宅地として割安感から需要は堅調に推移し、地価はやや上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする旧来からの狭隘な街路が多い住宅地域であり、外部からの転入者も少ない地域ではあるが、需給動向から地価は横ばいから若干の上昇傾向にて推移しているものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成しており、当面の間現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅との接近性のやや劣る地域であるが、同市の住宅地としては値ごろ感があり需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする、ほぼ熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持しながら、地価は概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の東の名古屋高速4号東海線の開通で、市中央部の高速道路網がほぼ完成した。これにより、近隣地域の陸運物流能力は格段に向上している。

地域要因の将来予測

高速道路網による陸運のみならず、臨海鉄道の陸運、名古屋港経由海運の利用可能性も有。物流能力の高い大規模臨海工場地。海外からの工場回帰機運と現行金融状況を考察すれば、地域の市場選好性の増大が予想される。

価格決定の理由

同一需給圏を含め、大規模工場地の賃貸市場は形成されておらず、その需要・調達は自用目的の取引によるのが殆ど。同一需給圏内の類似地域で収集されたのは、取引事例のみであり、大規模工場地の賃貸事例は皆無。よって、本件においては、比準価格を中心に鑑定評価額を査定する。即ち、比準価格に、現在の工業地の需給バランスと有効需要の制約の程度、単価と総額との関連を十分関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、地域要因に特段変動は認められないが、地価はほぼ横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は市街化調整区域内の既存の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持して行くものと予測される。地価水準はほぼ横ばい傾向で推移していくと予測される。

価格決定の理由

東海市東部に位置する市街化調整区域内の住宅地域で、収益物件の見られない地域である。又、取引は自用目的が中心である。比準価格は類似性のある市街化調整区域内の住宅地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。収益価格は収益物件を想定することが行政的条件（市街化調整区域）等から非現実的であり、求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

名古屋高速4号東海線は、近隣地域の陸運物流能力向上に貢献したが、重厚長大の臨海大工場地の物流手段の中心は海運。地域要因に大きな変化なし。

地域要因の将来予測

物流機能が北側隣接関連産業大規模工場地と有機的・機能的依存関係にある臨海大工場地。海外からの工場回帰傾向と現行金融政策の下では、大工場における従来の地価動向の転換点をもたらす可能性あり。

価格決定の理由

同一需給圏を含め、大規模工場地の賃貸市場は形成されておらず、その需要は、自用目的での取引による調達が殆ど。同一需給圏内の類似地域で収集されたのは、取引事例のみであり、大規模工場地の賃貸事例は皆無。よって、本件においては、比準価格を中心に鑑定評価額を査定する。即ち、比準価格に、現在の工業地の需給バランスと有効需要の制約の程度、単価と総額との関連を十分関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。