愛知県東海市元浜町３９番外(尾張横須賀駅・高横須賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


26,900円

2016年01月01日に行った愛知県東海市元浜町３９番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,900円/㎡としました。

愛知県東海市元浜町３９番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛知県東海市元浜町３９番外
住居表示 
価格26,900円/㎡
交通施設、距離尾張横須賀、1,900m
地積1,117,453㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模工場が建ち並ぶ臨海工業地域
前面道路の状況東9.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

水谷明氏による調査レポート

不動産鑑定士水谷明
価格26,900円/㎡
個別的要因特記すべき個別的要因の変動は所在しない。なお、南端の太田川河口付近の専用岸壁は現在使用していないが、整備すれば、使用可能。
地域要因名古屋高速4号東海線は、近隣地域の陸運物流能力向上に貢献したが、重厚長大の臨海大工場地の物流手段の中心は海運。地域要因に大きな変化なし。
地域要因の将来予測物流機能が北側隣接関連産業大規模工場地と有機的・機能的依存関係にある臨海大工場地。海外からの工場回帰傾向と現行金融政策の下では、大工場における従来の地価動向の転換点をもたらす可能性あり。
市場の特性同一需給圏は、知多半島を中心とした名古屋港及び衣浦湾沿岸の臨海大工場地。需要者は、製鉄、製油等いわゆる重厚長大企業が中心。専用岸壁をもち、大きな物流能力を発揮する海運を直接利用可能な企業も多い。又、その為に、内陸部から臨海部に生産設備を移管・集約した大企業も所在する。その外、臨海鉄道の利用も可能で、名古屋高速4号東海線、伊勢湾岸道により、陸送物流能力も高い。現在の金融情勢の下では、大規模工場取得の資金的制約はかなり低い。
一般的要因インフレの進行と円安による輸出関連製造業の業績向上が、製造業全般に波及している。手厚い流動性政策が工業地需給全般に影響を与えつつある。

山本健二氏による調査レポート

不動産鑑定士山本健二
価格26,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因広域的な高速道路ネットワークの整備により、近隣地域の物流機能の向上が図られ、工業地としての優位性の向上が見受けられる。
地域要因の将来予測利用可能な流通網が多岐にわたり、流通の経済性に優れる地域であり、製造業の国内回帰基調や、金融政策を勘案すると、地価は概ね安定的に推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、知多半島を中心とした名古屋港及び衣浦港臨海部及びその周辺の工業地域である。近隣地域は専用岸壁、臨海鉄道、高速道路交通網等利用可能な地域であり工業地としての優位性は高い。需要者は、大規模製造業、物流等を業種とする大企業と思料される。標準地規模の工場用地の取引はほぼ皆無であるものの、数万㎡程度の工場用地の取引は少ないながらも認められ、経済の安定的推移により大規模工場地の需給が底支えされている状況にある。
一般的要因円高による自動車産業を中心とする輸出は回復傾向にあり経済環境は好転しつつあるものの、災害リスクの観点から、需要は限定的である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0125404
北緯 136度880911

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

尾張横須賀駅(地価相場 83,700円/㎡)高横須賀駅(地価相場 92,300円/㎡)太田川駅(地価相場 106,000円/㎡)寺本駅(地価相場 77,000円/㎡)朝倉駅(地価相場 75,400円/㎡)新日鉄前駅(地価相場 84,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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