地域要因

低層戸建住宅を中心とした住宅地域で、やや交通の便は劣るものの、比較的居住環境は良好であり、当地域の地価も上昇基調にある。

地域要因の将来予測

区画整理の行われた住宅地域で、住環境も良好な地域であり、特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記の通り、比準価格を得た。なお、画地規模が小さく、間口も狭いので、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。

地域要因

低層住宅を中心とした住宅地域で、大きな地域変動要因はないが、市中心部に比較的近く、需要は底堅い地域である。

地域要因の将来予測

一般住宅を主体とした住宅地であるが、空地も見られ、今後も徐々に熟成してゆくものと思われ、景気動向には留意を要するが、地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、三河高浜駅の北方に位置する一般住宅のほか空地も見られる住宅地域である。需給動向を見ると自用目的での取引が主体であり、最寄駅までの距離等から賃貸需要が乏しく、経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の建築を想定することが現実的ではないため収益価格は非適応とした。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に大きな影響を与える地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

農地の中に大規模工場が見られる工業地域であり、特別の変動要因は認められず、当面は現状と同様に推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記の通り、比準価格を得た。なお、規模が大きく賃貸を想定することは現実的ではなく、収益資料の収集も困難であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。

地域要因

この一年間については、近隣地域における地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持するであろう。大府市、刈谷市等周辺地価の上昇から、割安で良環境の当町JR沿線の住宅団地の需要が強まり地価上昇が予測される。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅中心の閑静な住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よって取引事例より求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留めるものとし、経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境の良好な地域であり、市内各所で区画整理、建売分譲等が見られ、需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域であり、格別の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、要因比較、各種補修正等も適正に行われており、実証的で説得力に富む価格である。対象地は画地規模が小さく、間口も狭いので、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であったため、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられないが、農地等も介在しており、漸次、熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は、画地条件的に経営が成り立つ賃貸住宅を建てることが困難であるため、試算することができなかった。近隣地域は、戸建住宅主体で、収益性よりも居住の快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であり、実証的である比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

この一年間については、近隣地域における地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

街路条件の劣る既成住宅地域で、地域的特性に大きな変動はなく、現状程度で推移するものと予測する。需要はそれほど見込めないが駅には近く、地価はほぼ横這い状態で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅中心の旧来からの住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よって取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象標準地は道路幅員が狭く、建物の想定に経済合理性及び現実性を欠くため収益還元法は適用しない。

地域要因

幹線道路沿いの駅に近い商業地域であるが、東浦駅周辺の商業地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの駅に近い旧来からの商業地域であり、商業地域として熟成しており、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

貸店舗等の収益物件も見られる交通量の多い商業地域であり、需要者は投資採算性も考慮し価値判断を行うことから、収益性は無視できないが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集できたため、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

路線商業地域として集積が漸次に進みつつあり、堅調な背後住宅地との関連からやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

街路条件が良好であり店舗の集積度が高いので、今後も路線商業地域として熟成していくものと予測する。地価水準は横這い傾向を維持すると予測する。

価格決定の理由

店舗利用等を目的の取引が主で、類似地域等から信頼性のある取引事例を収集しえた。一方標準地は自営の店舗利用を中心とする地域に存し、投資目的を中心した収益物件はほとんど見られず、投資水準に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。従って比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にある既成の住宅地であり、景気回復を受けて、需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の比較的利便性の高い既成の住宅地域であるが、利用状況に大きな変化はなく、将来的にも現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は賃貸共同住宅も見られるが、戸建住宅としての利用が多く、取引も自用目的のものが中心で、信頼性ある取引事例が得られた。一方、対象標準地は賃貸建物を想定するには間口が狭く、経済合理性に見合った賃貸共同住宅を想定することが困難であり、収益還元法は非適用とした。したがって不動産業者のヒアリング結果等を参考に、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域の居住環境に特に変動はないが、地価はやや強含みで推移した。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか工場等も混在する地域で今後とも同等の環境を維持するものと予測する。需要は堅調であるので地価水準は上昇ないし横ばい傾向を維持すると予測する。

価格決定の理由

鉄道駅からやや離れて立地し賃貸経営が困難と判断されるため、収益価格は求められなかった。当地域における取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する個々の市場参加者は実際に取引される価格に基づき行動を決定し価格支配力を殆ど持たないため比準価格の説得力は高いと思料される。よって、取引市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅を中心とする住宅地域であり、総額の制約はあるが、地価は強含みで上昇基調にある。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域で大きな地域的な変化はなく、今後とも現状を維持し推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅徒歩圏内の住宅地であるが、標準的な画地規模の制約等から収益還元法の適用を断念した。地域の取引の中心は自用目的が主であり、収益を指標とした価格形成は認められず、専ら居住環境に趣きを置く。そこで、規範性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、対象標準地の前年価格からの検討及び代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

工場等の用途も混在するが住宅地としての特性を強めており、良好な立地条件から地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、中規模の戸建住宅を中心とした住宅地域に存する。一部に賃貸用共同住宅も見られるが、遊休地の活用の性格が強く、収益性を指標とした価格形成は認められないため収益還元法の適用を断念した。地域内の取引の中心は自用目的が主であり、専ら居住環境に趣きを置いている。よって規範性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、対象標準地の前年価格からの検討及び代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域であり、まだ空地も見られる中で徐々に熟成が進む地域であり、需要は底堅い地域である。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域で、良好な住環境を有しており、景気動向には留意を要するが、地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、三河高浜駅の東方に位置し、一般住宅、アパート等が見られる新興住宅地域である。需給動向を見ると自用目的での取引が主体であり、規模が小さいこと等より経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の建築を想定することが困難なため収益価格は非適応とした。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

刈谷市中心部に近く、利便性の高い居住環境の良好な住宅地域であり、市内各所で区画整理、建売分譲等が見られ、需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

駐車場も見られる住宅地域であるが、当面は現状のまま推移していくものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、要因比較、各種補修正等も適正に行われており、実証的で説得力に富む価格である。対象地は画地規模が小さく間口も狭いので経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であったため、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、快適性を重視する住宅地域であるので市場性を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は、画地条件的に経営が成り立つ賃貸住宅を建てることが困難であるため、試算することができなかった。近隣地域は、戸建住宅主体で、収益性よりも居住の快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であり、実証的である比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

市中心部からやや離れた既成住宅を中心とする地域であり、安定的に推移している。

地域要因の将来予測

低層一般住宅を中心とする住宅地域として既に熟成しており、地域的特性は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では自用の一般住宅の建設目的の取引が主で、比準価格では類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は求めることはできなかったが、収益性を期待した需要のある地域ではないと言える。従って比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。