地域要因

西尾駅周辺における大規模商業施設の開業の影響を受け、市内中心部、駅周辺に位置する当該地域の更なる活性化が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。近隣地域内は賃貸物件も若干見られるが、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は総じて低く、自用目的の取引が大半である。よって、収益性を重視した価格形成は認められず、収益価格は低位に求められた。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域は街路がやや狭いが利便性が良好であり、住宅需要は堅調である。

地域要因の将来予測

市の中心市街地に比較的近い住宅地域で、今後とも同等の住環境を維持するものと予測する。需要は堅調で、地価水準は上昇傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域より信頼性のある事例を収集した。標準地は画地規模が小さく経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であったため収益価格は試算しなかった。市場では自用目的での取引が中心であり、取引の価格水準を指標に価格が決定されると認められることから、試算価格の調整に当たっては比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧吉良町内の幹線道路沿いの路線商業地域であるが、新規出店も少なく、依然として地価は弱含み傾向である。

地域要因の将来予測

県道沿いの住宅等も混在する商業地域で、大きな地域的変化の見込みもないところから、当面現状のまま推移してゆくものと思われるが、需要は弱含みの地域であり、地価水準もやや下落傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、上横須賀駅の南東方に位置し、低層店舗と一般住宅が見られる商業地域である。収益価格は、敷地の規模、容積率及び元本価値に見合った純収益を収受し得ない地域状況及び賃貸市場の実態を反映し、比準価格に対し低位に求められた。したがって市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小売店舗、店舗併用住宅が多い旧来からの近隣商業地域で、大型商業施設に客足は流れ、繁華性は減少している。需要は弱く、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は小売店舗、店舗兼住宅等が多い旧来からの近隣商業地域で、大型商業施設に客足は流れ、繁華性は減少していくものと予測される。需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

小売店舗、店舗兼住宅等を主とする旧来からの近隣商業地域で、自用目的の取引需要が中心である。店舗等の賃貸物件は少なく、賃貸市場の成熟の程度が高いとは言い難いため、実際の不動産市場で取引された事例に比べ、収益資料の信頼性は相対的に低い。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

用途的に概ね熟成しており、地域に変化を促す特段の要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅の建ち並ぶ旧来からの既成住宅地域であり、地域に変化を促す特段の要因も見受けられないことから、当面は現状を維持して推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は自用目的の取引が主体の住宅地域であり、収益物件は共同住宅が見られる程度である。又、画地規模の制約から効率的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は適用しなかった。従って、規範性の高い取引事例との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域は郊外部の既成住宅地域であるが、公共施設への接近性を有し、相応の需要は認められるが、ほぼ横這い傾向である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のままで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域では、一般住宅が大半を占める等、自用目的の取引が中心となる。さらに、当該地域は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、対象標準地は画地規模が小さく、間口も狭く、経済合理性に見合う共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。

地域要因

駅からはやや距離があるものの、居住環境は比較的良好であり、周辺地域を含め、需要は底堅い地域である。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後とも現状の地域環境を維持するものと思われるが、良好な住環境を有する地域で、景気動向には留意を要するが、地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、西尾駅の北西方に位置し、一般住宅を主体とした区画整然とした住宅地域である。需給動向を見ると自用目的での取引が主体であり、規模が小さいこと等より経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の建築を想定することが困難なため収益価格は非適応とした。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は認められないが、周辺地域は入江に面した臨海型の工業地域であり、水害リスクから宅地需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

大中規模工場を中心とした臨海型工業地域で、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準はやや下落基調にあると予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、周辺地域においては工場の賃貸事例がなく収益の資料が得られないことから、収益価格の試算はしなかった。一方、当該地域は、自用目的での取引が中心であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域は郊外に位置する既成の住宅地域として熟成しており、価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域要因の変動はない状況である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として熟成しており、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は横ばい傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また上記の如く需要者の中心は市内及び周辺市に居住する個人であり、近隣地域は自用目的での取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また、標準地は最寄駅までの距離が遠く賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地としての需要は堅調で、当地域の地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

農地や空地が介在する戸建住宅を中心とする住宅地域であり、最寄駅への利便性はよく今後も現状の住環境を維持するものと思料される。地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似性の高い取引事例との比較から求めた市場性を反映する実証的な価格である。当該地域においては自用目的での取引が主体である。近隣地域においては賃貸市場は熟成しておらず、収益価格は低位に求められた。試算価格の調整に当たっては実証性のある比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の旧来からの農家集落地域であり、外部からの流入もほとんどない為、需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの農家集落地域であり、外部からの流入等格別の変動は無く、当面は現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では自用の農家住宅の建設目的の取引が主で、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、対象標準地は賃貸市場の未成熟な市街化調整区域に存するため、収益価格は求めることはできなかったが、収益性を期待した需要のある地域ではないと言える。従って、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市西部の熟成した分譲住宅地域で、地域要因に特に大きな変動はないが、全体的に老朽化しており、需要は弱いがほぼ横這い傾向である。

地域要因の将来予測

熟成した分譲住宅地域であり、地域要因に格別の変動も認められず、当面の間現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣周辺では市内通勤者を対象とするアパート等も見受けられるが標準地は画地規模等の要因により収益価格を求めることができなかった。 また需要者のほとんどは自用住宅取得目的の取引であること、地域の賃貸需要の弱さから収益性は低いことから収益価格の採用を断念し、比準価格を採用することが適切と判断した。更に前年地価公示価格からの価格形成要因変化に対応した検討をし、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

比較的中心部にも近い郊外型の路線商業地域であり、繁華性も認められ、需要も安定的な状況にある。

地域要因の将来予測

低層店舗等が見られる路線沿いの商業地域であるが、地域的な変化は特に見られず、現状程度の繁華性を維持するものと思われ、景気動向には留意を要するが、地価水準も安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、西尾駅の北西方に位置し、低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。収益価格は、敷地の規模、容積率及び元本価値に見合った純収益を収受し得ない地域状況及び賃貸市場の実態等を反映し、比準価格に対し低位に求められた。したがって市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅が混在する市街化調整区域内の旧来からの既成住宅地域であり、当面は現状の利用状況で推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は自用目的の取引が主体の住宅地域である。市街化調整区域内の旧来からの既成住宅地域であり、アパート等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。従って、規範性の高い取引事例との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農地の宅地化が進み住宅地に移行してきているが、駅、市中心部から遠いため需要は低調で地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

道路のやや狭い市南部の住宅地域であり、周辺農地の宅地化が緩やかに進行していくものと予測される。

価格決定の理由

収益価格は新規に賃貸住宅経営を想定した価格であるが、当該地域は人気がなく土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。近隣地域では自用目的での取引が中心で、収益性を重視するよりも住宅地としての快適性・利便性を指標とした取引がなされていると判断される。従って、比準価格を標準とし収益価格は参考に止めて、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域は区画整理済みの生活利便性が高い住宅地域であるが、価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域要因の変動はない状況である。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的での取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また、標準地は画地規模が小さく、間口も狭いので、経済合理的な賃貸用建物を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧一色町内の区画整然とした住宅地域であるが、市内中心部や駅から遠く、交通通利便性は劣る。需要は弱く、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅を主とする区画整然とした住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。住宅需要は軟調であり、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

一般住宅を主とする住宅地域で、周辺にアパート等の賃貸物件は散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引需要が大半を占めるため、居住の快適性、市場性を重視して価格形成が行われる蓋然性が高い。よって、収益価格は参考に留め、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部にも比較的近い立地であり需要は安定的で地価は上昇した。

地域要因の将来予測

事務所等も介在するが低層住宅地域として熟成しつつあり、今後とも同等な住環境を維持するものと予測する。不動産取引について需要も堅調で地価水準は上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の規模等より賃貸経営が可能な賃貸住宅の建築は困難と判断されるため、収益価格は求められなかった。当地域における取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する個々の市場参加者は実際に取引される価格に基づき行動を決定し価格支配力を殆ど持たないため比準価格の説得力は高いと思料される。よって、取引市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市郊外の路線商業地域であり、駅にも比較的近く、利用状況等に特段の変化は認められないが、需要は底堅い地域である。

地域要因の将来予測

低層店舗等が見られる路線沿いの商業地域であるが、現状程度の繁華性を維持するものと思われる。商業地として良好な立地にあり、景気動向には留意を要するが、地価水準も堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、桜町前駅の南西方に位置し、店舗、営業所等が混在する県道沿いの商業地域である。収益価格は、敷地の規模、容積率及び元本価値に見合った純収益を収受し得ない地域状況及び賃貸市場の実態等を反映し、比準価格に対し低位に求められた。したがって市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。