愛知県西尾市吉良町小牧郷中７９番(上横須賀駅・鎌谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


33,500円

2016年01月01日に行った愛知県西尾市吉良町小牧郷中７９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,500円/㎡としました。

愛知県西尾市吉良町小牧郷中７９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛知県西尾市吉良町小牧郷中７９番
住居表示 
価格33,500円/㎡
交通施設、距離上横須賀、1,000m
地積551㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の建ち並ぶ周囲に農地が多い住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路南東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

高木靖人氏による調査レポート

不動産鑑定士高木靖人
価格33,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の旧来からの農家集落地域であり、外部からの流入もほとんどない為、需要は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測旧来からの農家集落地域であり、外部からの流入等格別の変動は無く、当面は現状で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧幡豆郡及び旧西尾市南部の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり、地縁的選好性が強い傾向にある。旧幡豆郡は人口が減少している地区であり、住宅地に対する需要は少なく、地価も下落傾向で推移している。市街化調整区域内の取引は少なく、市場の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因西尾市の旧幡豆地区は、産業の衰退や人口の減少等に起因する、地価の下落落向が続いており、自動車関連産業の好調の影響を受けてない。

西村邦広氏による調査レポート

不動産鑑定士西村邦広
価格33,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅、農地が見られる調整区域内の住宅地域であり、特に圏域外からの参入者もない。土地の取引はほとんど見られず、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測農家住宅の建ち並ぶ周囲に農地が多い住宅地域であり、不動産需要もほとんどなく、地域要因に格別の変動はないので、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、西尾市のうち旧幡豆郡を中心とする調整区域内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者が大半を占めている。近隣地域は旧来からの住宅地域で、地縁的選好性を有する者の需要が主であることから住宅地としての需要は弱い。価格水準は規模による相違が認められるが概ね1，700∼1，900万円程度である。なお、建売住宅はほとんど見られない。
一般的要因旧幡豆郡の地場産業の低迷、沿岸部にほど近い地域でのリスク回避等需要は限定的となっている。取引価格、件数とも概ね下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8298164
北緯 137度0808129

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県西尾市大字上横須賀字宮腰３５番１愛知県西尾市大字寺嶋字川原７０番１愛知県西尾市大字上横須賀字宮前８０番２愛知県西尾市永吉町６９４番３外愛知県西尾市大字上横須賀字五反田２１番４外愛知県西尾市大字上横須賀字蔵屋敷５１番１外愛知県西尾市吉良町小牧郷中７９番愛知県西尾市吉良町上横須賀菱池２２番６愛知県西尾市吉良町上横須賀蔵屋敷５１番１外愛知県西尾市吉良町上横須賀五反田２１番４外愛知県西尾市吉良町小牧郷中７９番

参考：近隣駅の地価相場

上横須賀駅(地価相場 92,000円/㎡)鎌谷駅(地価相場 84,300円/㎡)三河荻原駅(地価相場 41,200円/㎡)福地駅(地価相場 83,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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