地域要因

田園都市構想の伝統を受け継ぐ大邸宅が減少傾向。画地分割による総額が抑えられた住宅の取引が主流を占めるが、購入層は厚く、需要が堅調に推移。

地域要因の将来予測

今後も大規模戸建住宅（いわゆる大邸宅）が減少し、区画分割された中小規模の住宅地の割合が増加するが、100％の低い容積率規制等により細分化にも限界があることから、現状の住環境が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、周辺の閑静な住宅地域において戸建住宅を求める個人の取引から求められており、中心的需要者の取引動機を反映した実証的な価格である。一方で収益価格は、良好な住環境を維持するための規制（容積率100％等）による貸床面積の抑制等から、結果として低位に試算された。ここでは良好な住環境が価格形成の主要因である実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

共同住宅を中心に中高層化が進展。品川駅まで歩く人も多く、住宅需要は堅調。品川駅との最短ルートにある京急線踏切の解消構想が報道されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一商店街の取引こそ把握できなかったが、区内の類似する近隣商業地域の取引の採用により実証的に標準地規模の価格が把握できた。一方で収益価格は、収益用不動産の増加に伴い地価への影響力が強まっているが、標準地が収益性に優れた建物の建設にはやや小さいことから低めに試算された。本件では、標準地規模では自用の取引も多いことを踏まえて比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近年、高層マンションが増加し、品川駅周辺の再開発や駅の整備等による需要の拡大を反映して、地価は底堅い。

地域要因の将来予測

高層共同住宅等を中心とする地域で有り、規模の纏まった画地は同種の建物への建て替えが進行してゆくと予測される。

価格決定の理由

事業用収益マンション等が多い地域で、事業収支に着目した取引も多い地域である。本件では、比準価格は中規模物件の事例を採用して求めた価格で有るが、適切な事例がやや少なく信頼性がやや劣ると思料され、収益価格は適切に想定され現状における需要に即応した価格と判断される。よって、収益性に着目した収益価格を重視、市場取引に基づく比準価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

区内では環境的に中庸な熟成した住宅地域で、利便性も高く、マンション等の立地にも適した地域で価格も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅、事業所、作業所等が混在する地域であるが、都心部へのアクセス良好で、住宅地としての熟成が進む地域であると判断した。

価格決定の理由

近隣地域の需要者は自用目的が中心であり、取引市場の動向が重視される傾向が強い地域であるが、基準容積率及び規模的にマンション、アパート等の収益物件としての利用も考えられる。したがって、比準価格を中心としつつ、収益価格も比較考量して、区内の平均的な住宅地としての総額的妥当性、及び代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を以上の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いに中高層の事務所ビルが多い商業地域。周辺ではマンションが建設されており、容積を活かした共同住宅化の進展により地価は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大森海岸通り沿いに中高層の事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域である。事務所需要についてはやや弱いものの大森海岸通り南側の商業施設や駅至近の利便性からマンションも建設されており、土地については底堅い需要が認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅至近の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域。対象地で店舗ビル開発が行われており、繁華性の向上により地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大森駅前大通り沿いに中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。駅至近の繁華性の高い地域で、土地の供給は少なく、底堅い需要が認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

広幅員道路沿いに店舗付きの中層マンションが多い商業地域。繁華性に乏しく地域要因の変動は小さいが潜在的マンション需要により地価は安定的。

地域要因の将来予測

桜新道沿いに低層階店舗の中層共同住宅が建ち並ぶ商業地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。地域要因に変動はないが潜在的にマンション需要のみられる地域で地価は比較的安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

桜新道沿いに中層の店舗兼共同住宅が多くみられる商業地域である。地域の標準的使用と同じ容積率を活かした中層の店舗兼共同住宅が最有効使用と認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅のほか事業所等も混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

事業所等が混在する地域であるが今後は共同住宅地域へ移行していくものと思われる。用途混在で地域的特性に乏しいが、マンション立地としての潜在的需要も見込まれ、地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中層マンションのほか事業所等も混在する地域である。事業のための土地需要は少なく、マンション化が進んでいるものの用途混在による周辺環境から賃料水準はほぼ頭打ちの状態にあり、収益価格はやや低めに試算された。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格に重きをおき、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路がやや屈曲しているが、比較的閑静な一般住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

低層一般住宅を中心とし、やや街路が屈曲した住宅地域で、特に地域要因に変動はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象地周辺は、収益目的の賃貸住宅より自己利用目的の一般住宅地域であり、土地残余法により最有効使用の建物を建築し賃貸することを想定し求めた収益価格の説得力はやや弱いと思料する。比準価格は西大井駅を中心に類似する住宅地域で生じた複数の取引事例から求めており、市場性を充分に反映した規範性の高い価格といえる。よって本件では比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

大崎駅前の大型の再開発ビル、マンション等が林立する地域で、投資適格物件が多く地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

大規模再開発建物が林立する大崎駅前地区の一郭にあって、商業、オフィスゾーンとしての熟成が更に進行してゆく地域であると判定した。

価格決定の理由

新興商業地域である大崎駅前の投資目的の大型物件が需要の中心となる地域で、価格水準は収益価格に依拠して形成される傾向が強い。但し投資適格の物件に対する需要は投資法人等を中心に極めて強く、収益価格とこうした投資適格物件取引の実勢を反映した比準価格も関連付け、地域における総額的な価格水準並びに、代表標準地価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

臨海部幹線道路沿いに倉庫、高層マンション等が混在する地域。事業系用途の撤退によって高度利用が進展しマンション需要により地価は堅調に推移。

地域要因の将来予測

臨海部海岸通り沿いに倉庫、事業所、高層マンション等が混在する地域であるが事業系用途の撤退によって高度利用が進むものと思われる。地価はマンション需要を背景に比較的堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

臨海部の海岸通り沿いに高層のマンション、事務所など画地規模の大きい利用が多くみられる商業地域である。周辺には倉庫など工業系用途も残るものの駅に近い利便性やマンション開発などから底堅い需要が認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を等しく尊重し、両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象地域に影響を与える開発計画は見られない。地価は上昇傾向にあるが、夏以降はやや膠着状態となった。分譲の画地規模は小さくなる傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は都心に近く利便性の高い戸建住宅を主体とする住宅地域にあり、土地の取引については自己使用目的の戸建住宅地の取引が中心である。戸建住宅地の価格形成においては、主に市場性が反映されるものであるが、投資採算性を反映した収益価格も充分に考慮されるべきものである。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした良質な住宅地域で、対象地域に影響を与える開発計画は見られない。売買・賃貸共に需要は強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は都心に近く利便性の高い、区画整然とした住宅地域にあり、土地の取引については自己使用目的の戸建住宅地の取引が中心で、価格形成においては主に市場性が重視されている。投資採算性を反映した収益価格も考慮すべきものであるが、低層住宅地域のため、やや低位に試算された。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。