地域要因

特に地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の一般住宅及び中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が多く見受けられる地域である。したがって、本件の如く住宅地域においては収益性よりも、居住快適性等が重視されることから、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏で都心部利便性もある住環境も良好な熟成した低層住宅地で需要は堅調で地価上昇傾向が継続。その他特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏の一般住宅にアパート等が建ち並ぶ比較的住環境良好な熟成した低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模一般住宅にアパート等が建ち並ぶ熟成した低層住宅地であることに鑑み、取引の実証性を示す比準価格を重視し、周辺には賃貸アパート等が比較的多く見られる地域ではあるが、住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことによりやや低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

中高層の店舗兼事務所、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域であり、不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は中高層の店舗兼事務所、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域であり、格別の変動要因はなく、当分は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は路線商業地域であり、需要者は、投資目的の法人又は個人投資家や不動産業者並びに店舗又は事務所等の業務用不動産としての利用を目的とする事業者であり、収益性のみで価格が決定されていないと考えられる。したがって、同一需給圏内において広域的に事例を収集し、適切に補修正・要因比較を行った比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への利便性の高い住宅地として熟成した地域で、特に大きな変動要因等はない。底堅い土地需要により、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、都心部に近い住宅地域で、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ土地の利用状況にある。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

取引事例比較法では、類似地域で発生した対象地と代替性の高い取引事例を収集し、規範性の高い価格が試算された。周辺に賃貸用住宅も多く見られ、土地残余法により収益性からのアプローチを行った。本件では、対象地域の取引実態を反映した信頼性の高い取引事例から試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけることが妥当と判断した。さらに代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域は利便性及び住環境が良好な地域であり、需要は底堅く推移しており、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は共同住宅等の取引も見られるが、自己使用を目的とする取引が中心の低層住宅地域である。本件の比準価格は信頼性のある取引事例との比較により現在の市場性を強く反映する価格が試算された。収益価格は投資採算性を反映しているが、主たる需要者は住宅地としての快適性を重視する傾向が強く、相対的に信頼性がやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の中・大規模一般住宅が多く見受けられる準優良住宅地域であり、収益性よりも利便性や快適性を重視する個人需要者による自用目的での取引が一般的である。したがって、本件においては、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけるのが妥当と判断して、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心区における分譲マンション需要は全般的に強いため、マンションを主体とする当地区の地価は引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産はマンションを主体とする地域内に存する大規模画地であり、土地取引の中心はマンション用地の仕入を目的としたもので当該取引が地価形成の大きなウエイトを占めることから、開発に係る事業採算性を反映した開発法による価格と取引事例に基づく実証的な比準価格を相互に関連づけるとともに、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

南平台地区は高級住宅地域として名高く、ブランド力や資産価値が高い。需要は堅調であり、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が建ち並ぶ高級住宅地域であり、都心への交通利便性、住環境が良好であるほか、名声や資産価値も高いことから、需要は堅調に認められる。暫くは、現状を維持し推移していくものと予測する。

価格決定の理由

中層マンションも見られる高級住宅地域にあり、意思決定に際しては、居住の快適性、ブランド力、資産価値が重視される傾向にあるが、需要者によっては、収益性や投資採算性も考慮すると思われる。多様な需要者による地域選好性が高いことから、本件では、比準価格と収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

安定的な住宅需要が認められる地域であるが、武蔵小山駅の再開発事業（品川区）による波及効果が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、幹線道路沿いに共同住宅、戸建住宅、事業所等が連坦する混在地域である。背後地には戸建住宅を中心とする住宅地が形成されており、収益性よりも居住の快適性・利便性を指向する地域といえることから収益価格は低位に求められた。以上より、本件では幹線道路沿いの取引事例から求められた市場実勢を反映する比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心部への接近性等が良好な共同住宅・店舗付共同住宅地で、地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場の取引の実態をもとに求めた価格で、収益価格は対象不動産が生み出すであろう収益を基に求めた価格である。標準地は共同住宅・店舗付共同住宅地に存する。需要者は、収益性・投資採算性と共に市場の取引価格を検討して意思決定を行う不動産開発業者等であると思料することから比準価格・収益価格を関連づけ、前年地価公示等との継続性に留意しつつ、代表標準地からの検討結果を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅等が建ち並ぶ住環境に恵まれた住宅地域であり、富裕層を中心とした需要は根強く、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の中に共同住宅もみられる閑静な住宅地域として熟成度が高く、今後とも同様の住環境を維持し地価は堅調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地と価格牽連性が認められる三田二丁目に存する事例を重視して比準を行った。当該地域は、一部共同住宅も見られるが、居住の快適性を標準として不動産の価格が形成される低層住宅地域であり、土地残余法による収益価格は低位に試算された。鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性ある事例を採用した実証性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも配慮した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の高い東急東横線沿線にある幅員5．9mの住宅地であり、住環境が良好なこと等から需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅を中心に小規模住宅、共同住宅等が混在しているが、接面道路の幅員が5．9mであり、中規模住宅を主体として、一部慎重姿勢も見られるが、地価は安定的に推移すると思料される。

価格決定の理由

本件は、戸建住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地であり、収益還元法は、共同住宅を想定して試算しているが、賃料水準が低いため収益価格はやや低位に求められている。住宅地は、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する傾向にあり、対象標準地も戸建住宅用地として利用されている。従って、比準価格にやや重きをおき、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更地価格並びに鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。なお、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする閑静な住宅地域であり、画地が細分化される傾向があるものの、今後とも居住環境の良好な住宅地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模以上の一般住宅が多い居住環境の良好な住宅地域であり、自己の居住目的での取引が多く見受けられる地域である。このような住宅地域においては、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されて取引が行われることから、多数の信頼性ある取引事例から求められた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、上記のような一般的要因によって、投資目的を中心とした不動産需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中低層の一般住宅と共同住宅等が混在する現状が、当分の間は維持されるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、自用の戸建住宅が多く賃貸共同住宅等も混在する住宅地域であるため、適切な取引事例から求められ市場の実勢を反映した比準価格を標準として、適切な賃料想定によって求められ土地の収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係も考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

複数駅利用可能な中規模マンションの多い幹線道路沿い住宅地域であり、旺盛なマンション需要から、当該地域の地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中規模マンションを主体とする20m都道沿い住宅地域であり、マンション開発素地の取引が中心である。よって、類似性の高い複数取引事例に基づく市場性を反映した価格である比準価格に、対象標準地上に最有効使用建物を建築・分譲することを想定して求めた、デベロッパーの投資採算性を反映した開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

人気の高い東急田園都市線沿線で、都心部から比較的近く、利便性にも優るため、需要は旺盛で、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅や共同住宅等が混在する地域であるが、今後も現状の住環境を維持すると予測する。投資意欲、戸建住宅等に対する取得意欲は旺盛であり、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は普通住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。世田谷区の人口は増加傾向にあり、当地区の不動産需要に影響を与えていると思料する。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないことから、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

取引の中心は戸建住宅地として自己利用目的であることから居住環境が重視される。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、土地価格に見合う収益性が確保できず収益価格は低い。したがって、信頼性のある取引事例により求められた、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに世田谷区における近時の住宅地の需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駒沢大学駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も低層住宅地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は国道246号線背後に存し比較的狭い私道沿いに、木造戸建住宅を中心に共同住宅も見られる戸建住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、事例の規範性も高く市場実態を反映して説得力を有する。一方収益価格は、想定上の賃貸建物が低層住宅地のため利用容積率も低く、また土地価格水準に見合う賃料を得ることが難しため低位に試算された。市場でも収益性に着目した取引はあまり見られない。したがって、自己使用目的の取引が中心なことを考慮し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。世田谷区の人口は増加傾向にあり、当地区の不動産需要に影響を与えていると思料する。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層住宅地として成熟しており、地域内に格別の変動要因はないことから、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

取引の中心は戸建住宅地として自己利用目的であり、居住環境が重視される。収益物件である賃貸用共同住宅も混在しているが、土地価格に見合う収益性が確保できず収益価格は低い。したがって、信頼性のある取引事例により求められ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに世田谷区における近時の住宅地の需給動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。