東京都渋谷区恵比寿西２丁目１２番１８外(恵比寿駅・代官山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
1,250,000円
2017年01月01日に行った東京都渋谷区恵比寿西２丁目１２番１８外(東京都渋谷区恵比寿西２−１２−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,250,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都渋谷区恵比寿西２丁目１２番１８外 |
| 住居表示 | 恵比寿西２−１２−６ |
| 価格 | 1,250,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 代官山、420m |
| 地積 | 200㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
浅野健氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浅野健 |
|---|---|
| 価格 | 1,240,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模・形状の土地であり、市場競争力は普通程度である。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はないが、上記のような一般的要因によって、投資目的を中心とした不動産需要は堅調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 中低層の一般住宅と共同住宅等が混在する現状が、当分の間は維持されるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主として渋谷区中部ないし南東部の標準住宅地域と把握される。主たる需要者は、自己居住目的の富裕層の個人と開発分譲もしくは転売目的の不動産業者と言える。取引の中心となる価格帯は当然規模によって幅があるが、総額1億円から3億円前後と言える。良好な売り物件が少ない状況が続いているため、地価は依然として上昇傾向にある。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いている。また金融緩和の状況下で、株価はほぼ高値安定の状態にある。 |
鈴木正則氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木正則 |
|---|---|
| 価格 | 1,250,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争の関係にある他の不動産と比較しても市場競争力の点で大きな優劣はないと判断される。 |
| 地域要因 | 東急東横線代官山駅勢圏の住宅地域で都心接近性に優れることから、安定したエンド需要に支えられて地価は引き続き上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | マンションも多く見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は渋谷区内の準優良以上の住宅地域であるが、特に恵比寿駅若しくは代官山駅周辺の住宅地域と価格牽連性が高い。主な需要者は、居住目的の個人富裕層のほか転売若しくは賃貸マンション開発を目的とした不動産業者等が中心となっている。元来人気のあるエリアであるが、昨今の良好な資金調達環境等により不動産需要は旺盛であり、需要競合等を通じて地価の上昇が続いている。土地は200㎡程度の画地で総額2億円台半ばが中心価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | 国際情勢等、日本経済への不確定要素も見られるが良好な資金調達環境等を背景に都市機能更新が進展しており、これが地価上昇の一因となっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6502593 北緯 139度7063591 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
恵比寿駅(地価相場 1,080,000円/㎡)代官山駅(地価相場 1,320,000円/㎡)中目黒駅(地価相場 1,042,000円/㎡)渋谷駅(地価相場 1,370,000円/㎡)広尾駅(地価相場 1,250,000円/㎡)神泉駅(地価相場 1,370,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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