地域要因

格別地域要因に変動はない。地域における不動産取引はマンション素地や小規模建売物件を中心として堅調である。

地域要因の将来予測

中規模以上の旧来からの住宅地域であり、住環境に大きな変化は認められず、当分の間、現状のままに推移するものと予測する。地価は底堅い需要があり、やや上昇を示すものと予測する。

価格決定の理由

風致地区の規制がある閑静な住宅地域で、アパート等の賃貸物件は旧来からの地主が所有する大中規模画地が多く、対象標準地程度の規模では自己利用目的での取引が支配的であるため収益価格は求め得なかった。よって、再吟味の結果、信頼性が高い比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、この価格は、代表標準地の価格を規準とした価格との均衡を得ており適切といえる。

地域要因

鉄道駅徒歩圏の閑静な住宅地域であり、戸建住宅用地の需要は根強い。地価はやや上昇基調にあると思われる。

地域要因の将来予測

一般戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺には戸建住宅の分譲も見られる。今後も現在と同様な戸建住宅地域として推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパートもわずかに混在しているが、土地の高度利用ができない第一種低層住居専用地域（容積率80％）、風致地区に指定されていること、さらに地価公示標準地の規模、形状から共同住宅等の収益物件を想定しても採算がとれないことは明らかであることから収益還元法は適用しない。近隣地域は自用目的の取引が中心の居住環境良好な住宅地域であることから代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への通勤、通学に便利な住宅地域で、一次取得者等による根強い需要が認められる地域であり、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域においては、アパート等の収益物件も見られるが、対象標準地の規模では、分譲マンションなど開発目的での利用が中心である。よって、デベロッパーの投資採算性を反映した開発法による価格、市場性を反映した取引事例比較法による比準価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への通勤、通学や生活利便性に比較的恵まれた住宅地域である。根強い需要が認められ、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模造成の行われた区画整然とした住宅地域で、今後も良好な環境を維持すると予測する。地価は、やや上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、土地価格に見合った合理的な賃料水準が形成されていないと判断されるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新船橋駅の北西方に位置する住宅地域。最寄り駅及びイオンモールへは徒歩圏に位置し、需要は強く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間は概ね現状と同様の住環境を維持していくものと思料される。

価格決定の理由

一般住宅が多い中にアパートも見られる住宅地域で、自己の居住用目的の取引が多い。比準価格は規範性の高い多数の事例から求められた一般住宅市場の取引の実態を反映した価格であり、説得力は高い。収益価格は標準画地規模で事業採算性を見越して参入する市場参加者を想定することは非現実的であることから適用しない。したがって、取引市場を反映した比準価格を標準に、代表標準地に基づく規準価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

船橋市内では生活利便性が高い住宅地域。根強い需要があり、社会全般的な景気回復により地価は上昇基調を維持している。

地域要因の将来予測

一般戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成している。船橋駅に近く根強い人気がある地域である。今後も現在と同様な状態で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実に成立した取引事例から求められた価格であり実証的である。近隣地域にはアパートも見られるが、対象公示地は戸建住宅敷地に適した規模、形状であること、さらに地価水準と賃料水準を勘案するに賃貸住宅等の建設は事業収支の面から難があることから収益還元法は適用しない。自用目的での取引が主流の住宅地域であるため、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用することとして鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶターミナル駅に近い商業地域で、低金利や売り物件が少ないことから、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は店舗兼共同住宅が多い商業地域で、需要者は自己利用目的や収益目的の事業者等と考えられる。収益性も重視されるが、土地の取引市場動向を如実に反映した比準価格が相対的に信頼性に優ると判断される。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおりけ呈した。

地域要因

路線商業地域。地域要因に特段の変動はない。地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

飲食、自動車関連店舗が混在する路線商業地域。地域の発展・衰退に影響を与える要因は認められず、当分の間は現状のまま推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の事例から求められた市場性を反映した価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的な価格である。直接法による想定に基づく価格ではあるが、実現性の高い想定が行われており、収益性が重視される商業地においては重視すべきである。以上により、本件では比準価格と収益価格を関連づけ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

ネット販売、郊外型SCの開業等、厳しい環境が続くが、景気回復や条件の良好な商業地域に対する出店意欲は根強く地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中高層店舗兼事務所と駐車場が混在する商業地域に存している。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を中心に、収益性を反映した価格である収益還元法による収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的駅に近い国道沿いの商業地域で、賃貸市況は概ね安定しており、地価は堅調に推移した。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅ビルを中心とする国道14号沿いの商業地域で、当面は現状維持で推移すると予測する。今後の地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は国道沿いのやや繁華性の低い商業地域である。収益価格は投資採算性に着目しており有用であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、やや低位に求められたと思料する。一方、比準価格は船橋市内の類似性の高い商業地の事例を中心に試算されたもので、市場の実勢を反映した信頼性のある価格である。本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

閑静な住宅地域で、新船橋駅周辺の大型再開発により周辺の住環境が整備されたこともあり、地域内の地価も引続き上昇した。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅のほか、アパートも見られる住宅地域で、格別の変動要因も認められないことから当分は現状が続くものと思われる。地価は当分緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

一部アパートも見られるが、既存土地所有者の有効利用によるものであり、収益目的の土地取引は殆ど無く、自用の戸建住宅建築目的が殆どである。対象標準地の規模では、土地価格に見合う収益は期待し得ないので、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

船橋駅周辺の店舗・事務所ビル等の多い商業地域であり、地域要因に大きな変動はないが、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められたが、当地域は船橋駅に近い商業地域であり、店舗事務所ビルなどの収益用不動産も多く、収益性を反映して取引が形成されることもあるため、収益性を反映した収益価格にも一定の規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業地域。地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の商業地の事例から求められた商業地域の市場性を反映した実証的価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的な価格であり、収益性が重視される商業地においては重視される価格である。したがって、本件では比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西船橋駅徒歩圏にあり、一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。生活利便性、通勤利便性共に高く、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

主要駅西船橋から徒歩圏の住宅地であり、マンション需要も多い。当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。標準地の存する地域は、利用状況から最有効使用が住宅と想定され、収益性より居住の快適性・利便性が重視されることから、収益価格が低く試算されたものと思料される。よって相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台の住宅地域で、画地規模が小さいことから、安定した需要が見込まれ、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として特別な変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと思料する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅、マンション等が混在する住宅地域に存し、当該地域では快適性を重視した自用目的での取引が主となっている。対象標準地の規模では共同住宅の建設を想定することは非現実的であることから収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意し、取引の市場を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅ビル建設も再開しており地域要因に特段の変動はなく、駅前通りに面した繁華性の高い商業地域で、需要は根強く、地価は引続き上昇した。

地域要因の将来予測

船橋駅南口駅前通りに面した県内有数の繁華性を誇る商業地域で、今後も現況の繁華性を維持するものと予測する。地価は一般的要因の影響を受けて、当分緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格はJR線及び私鉄沿線の主要駅近辺の取引事例を採用して求めたもので、実証的であり、信頼性は高い。収益価格は土地の収益性に着目した価格で、賃貸用不動産については有用性が高い反面、試算の過程において想定の要素があることも否定し難い。市場は売買価格を中心に収益力を勘案して形成されていると判断されることから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

船橋駅前の商業集積地から広がる商業地域であり、安定した需要が認められる。収益不動産を中心に取得需要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地周辺は、船橋駅前の商業集積地から広がる商業地域である。比準価格は同一需給圏内における取引事例を分析して求めたものであり、市場性を反映した規範性の高い価格である。一方、更地であることから想定要素は多いものの、同一需給圏は賃貸市場、投資市場が成熟していることから、投資採算性を反映した収益価格も重視すべき価格である。以上より比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR「船橋」駅北口に近接する商業地域で繁華性に優れ、需要は強含みで、地価は一般的要因から微増傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は、中高層の店舗ビル・店舗併用事務所が建ち並ぶ普通商業地域である。投資採算性を反映した収益価格は商業地において重視されるべき価格であるが、賃料の遅行性等からやや低位に求められた。比準価格は比較的最近の事例で、格差修正率はやや大きいものの、市場動向を反映した実証的な価格である。よって、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、周辺類似の代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の近隣商業地域で、駐車場用地等の未利用地に賃貸マンションの建設が多く見られる。投資需要の増大により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地の価格は基本的には収益性に基づき形成されるが、本件においては想定賃料、基本利率等につき長期的な観点から保守的な数値を採用しており収益価格が低位に試算された。一方、比準価格は船橋駅周辺における近時の需給動向及び地価動向を反映した規範性高い取引事例を採用しており客観的で信頼性が高い。従って本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。