千葉県船橋市西船５丁目４４８番２(東中山駅・京成西船駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


257,000円

2017年01月01日に行った千葉県船橋市西船５丁目４４８番２(千葉県船橋市西船５−１９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を257,000円/㎡としました。

千葉県船橋市西船５丁目４４８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市西船５丁目４４８番２
住居表示西船５−１９−１６
価格257,000円/㎡
交通施設、距離西船橋、600m
地積113㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口真由美氏による調査レポート

不動産鑑定士山口真由美
価格257,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因西船橋駅から徒歩圏内にあり、根強い需要がある地域。地域要因に特段の変動はないが、利便性により、地価は引き続き上昇している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏はJR総武線、京成本線及び東京メトロ東西線のうち、概ね船橋市南西部の住宅地域。主たる需要者は、同一需給圏内に居住する都心通勤者が大半であるが、圏外からの転入者も見られる。都心への接近性に優れる利便性の高い住宅地域であり、底堅い需要がある。人気のある住宅地で細分化された画地が多いが、新築戸建住宅の相場は4000∼5000万円程度が取引の中心である。
一般的要因景気は、このところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。市内の人口は微増傾向にある。

若松利幸氏による調査レポート

不動産鑑定士若松利幸
価格257,000円/㎡
個別的要因道路方位以外に対象標準地の価格に影響を及ぼす個別的要因はなく、新たな個別的要因の変動も見られない。
地域要因地域要因に変動はないが、駅に近い住宅地域で根強い需要があり、地価は引き続き上昇した。
地域要因の将来予測JR西船橋駅から徒歩圏にある一般住宅、アパートが混在する住宅地域で、特に変動要因はなく、今後とも現状が続くものと予測する。地価は一般的要因の影響を受け上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR中央・総武線と京成本線沿線のうち、概ね船橋市南西部の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内居住者が大半を占めるが、圏域外からの一次取得や買い換えの需要もある。中小規模一般住宅の多い既成の住宅地域で、新築の分譲物件は少ないが、新築の場合、総額を抑制するため敷地を細分化した小規模物件が多く、周辺の分譲物件の売りだし価格からみて、新築の戸建物件で4500万円前後が需要の中心である。
一般的要因米国の政権交代を控え先行不透明感はあるものの、国内景気は雇用・所得環境の改善等もあり、緩やかな回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7106721
北緯 139度9535728

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)西船橋駅(地価相場 205,000円/㎡)下総中山駅(地価相場 215,000円/㎡)原木中山駅(地価相場 217,000円/㎡)鬼越駅(地価相場 217,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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