千葉県船橋市西船４丁目２８７番３(西船橋駅・京成西船駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
380,000円
2016年01月01日に行った千葉県船橋市西船４丁目２８７番３(千葉県船橋市西船４−１８−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を380,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県船橋市西船４丁目２８７番３ |
| 住居表示 | 西船４−１８−１５ |
| 価格 | 380,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西船橋、250m |
| 地積 | 235㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)7F |
| 利用現況 | 店舗、事務所兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗併用住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東13.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小畑昌也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小畑昌也 |
|---|---|
| 価格 | 380,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 比較的駅に近い国道沿いの商業地域で、賃貸市況は概ね安定しており、地価は堅調に推移した。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗併用住宅ビルを中心とする国道14号沿いの商業地域で、当面は現状維持で推移すると予測する。今後の地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は船橋市、市川市内のやや繁華性の低い商業地域又は路線商業地域。需要者は地元中小事業者や個人の富裕層が中心。低金利等から長期保有目的の収益用不動産に対する需要は根強い。物件供給は少なく、取引利回りも低下傾向にあり、需給はやや強含み。市内中心部では稀少性の観点から高額な取引も散見される。商業地の土地取引自体が少なく、規模や立地等により価格水準に幅があるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 景気回復や金融緩和政策を背景に、収益用不動産に対する投資需要は根強く、市内商業地の地価は安定的に推移した。 |
若松利幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 若松利幸 |
|---|---|
| 価格 | 380,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象標準地の価格に影響を及ぼす個別的要因はなく、新たな個別的要因の変動も見られない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はなく、店舗や共同住宅の賃貸需要は安定的で、一般的要因の影響もあり、地価は引続き上昇している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は船橋市の外市川市、習志野市の繁華性のやや低い商業地域または路線商業地域で、需要者は中小事業者または個人の富裕層が中心。建物は、1階を自用の店舗等、上層階を事務所または共同住宅として賃貸しているケースが多い。利用状況の混在する地域で、画地規模や立地条件等により価格帯に幅があるため中心となる価格帯の把握は困難であるが、建物及びその敷地としての需要は概ね15，000∼20，000万円程度のビルが中心である。 |
| 一般的要因 | 中国や新興国経済の減速等海外要因に不安定要素はあるものの、国内の景気は緩やかな回復傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7095935 北緯 139度9585413 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西船橋駅(地価相場 205,000円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)下総中山駅(地価相場 215,000円/㎡)原木中山駅(地価相場 217,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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