千葉県船橋市山野町１１６番１(西船橋駅・海神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


248,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市山野町１１６番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を248,000円/㎡としました。

千葉県船橋市山野町１１６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市山野町１１６番１
住居表示 
価格248,000円/㎡
交通施設、距離西船橋、500m
地積2,054㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況アパート、マンション等の多い住宅地域
前面道路の状況南東7.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大村進氏による調査レポート

不動産鑑定士大村進
価格246,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。また個別的要因修正率を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因都心への通勤、通学に便利な住宅地域で、一次取得者等による根強い需要が認められる地域であり、地価はやや上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は千葉県西部の住宅地域。需要者はマンション分譲を目的とするデベロッパーが中心。マンションの杭打ちデータ偽装、建築費の上昇等の問題もあるが、利便性、住環境の良好なマンションに対する需要は根強い。開発用地は規模等により異なるが概ね20万円／㎡∼30万円／㎡程度。新築分譲マンションは3，000万円中盤から4，000万円中盤の物件が需要の中心となっている。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続いており、国内景気は回復基調にあるものの、中国を始めとする新興国等の下振れリスクの影響が懸念される。

森井正太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士森井正太郎
価格250,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因駅接近性や交通利便性などで立地条件に優る地域は需要が増加しており、地価は微増傾向で推移している。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は微増傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は千葉県北西部の住宅地域であり、需要者は分譲マンションのデベロッパー等が中心である。近隣地域はJR総武線ほか複数路線が利用可能な「西船橋」駅から徒歩圏内にあり利便性が高く、地価は微増傾向である。地価は規模、立地条件等により大きく異なるため中心価格帯の把握は困難であるが、15万円／㎡∼30万円程度の取引が見られる。新築マンションの分譲価格は4，000万円台前半から半ば程度が中心である。
一般的要因海外景気動向等のリスクはあるが、緩やかな景気回復は概ね持続していると認められる。地価は立地条件により微減から微増傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7048052
北緯 139度9628523

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西船橋駅(地価相場 205,000円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)二俣新町駅(地価相場 275,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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