千葉県船橋市本郷町４５６番１(西船橋駅・京成西船駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


243,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市本郷町４５６番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を243,000円/㎡としました。

千葉県船橋市本郷町４５６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市本郷町４５６番１
住居表示 
価格243,000円/㎡
交通施設、距離西船橋、700m
地積485㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況沿道サービス業種の店舗が多い路線商業地域
前面道路の状況北西20.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

越野昭夫氏による調査レポート

不動産鑑定士越野昭夫
価格242,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沿道型商業施設や共同住宅が多い路線商業地域で、地域要因に特段の変動はない。一般的要因を反映して地価は上昇基調で推移している。
市場の特性同一需給圏は、船橋市及び市川市、習志野市圏域に存する商業地域である。需要者は、大規模画地は、分譲マンション業者が中心であるが、地元法人等の収益用不動産への投資需要も増加傾向にあり地価も上昇基調にある。土地価格はバラツキがあり、複合不動産は利回りを指標として取引される傾向にあり建物規模等により幅がある。需給の中心となる土地価格帯は500㎡位で概ね100∼150百万円程度である。
一般的要因デフレ脱却・経済再生政策等により、また継続的低金利等もあり、商業地域においては収益用不動産需要の増加が見られ、地価は上昇基調である。

高松芳壮氏による調査レポート

不動産鑑定士高松芳壮
価格243,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因比較的利便性に優れた路線商業地域である。容積率が高く、用途の多様性が認められる。低金利、景気回復基調等を受けて、堅調な需給関係にある。
地域要因の将来予測地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性路線商業地域に存する対象標準地周辺においては、土地は500㎡程度、土地価格120百万円程度が中心的価格帯となっている。同一需給圏は船橋市、市川市及び習志野市の路線商業地域で、需要者としては沿道型店舗を運営する法人、分譲マンション業者のほか、収益目的の投資家等が想定される。多様で堅調な需要に支えられている当該圏域では、価格帯に幅広さもみられるが、継続する低金利や景気回復基調等の影響もあって、堅調な需給関係にある。
一般的要因近時の底堅い個人消費や物価動向のなか、資金調達も概ね良好な環境にあることから、投資意欲等は引き続き堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7082216
北緯 139度9536638

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西船橋駅(地価相場 205,000円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)下総中山駅(地価相場 215,000円/㎡)原木中山駅(地価相場 217,000円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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