千葉県船橋市南本町２３４０番５(船橋駅・東海神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


267,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市南本町２３４０番５(千葉県船橋市南本町１−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を267,000円/㎡としました。

千葉県船橋市南本町２３４０番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市南本町２３４０番５
住居表示南本町１−１
価格267,000円/㎡
交通施設、距離船橋、820m
地積199㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所と高層共同住宅が混在する商業地域
前面道路の状況北東12.3m国道
その他の接面道路南東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

加納成俊氏による調査レポート

不動産鑑定士加納成俊
価格267,000円/㎡
個別的要因個別的要因の特段の変動はない。
地域要因商業地域。地域要因に特段の変動はない。地価は上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏の範囲は船橋市並びに隣接市の商業地域である。需要者は主に船橋市内の地元法人が多く、また千葉県内及び都内に拠点を置く中堅企業等も見受けられる。商業地の地価は、投資需要等を反映して上昇傾向で推移している。商業地の土地価格はバラツキがあり、接面する道路の幅員や車両及び歩行者の交通量、店舗の連たん性、土地の規模や形状等の個別性並びに取引当事者の属性等に大きく影響を受けるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因消費者物価は緩やかに上昇し、企業収益は改善している。投資用不動産の需要は投資家・富裕層等を中心に旺盛で、商業地の地価は上昇傾向で推移。

増田優子氏による調査レポート

不動産鑑定士増田優子
価格267,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因地域要因に特段の変動はない。国道沿いだが、いわゆるロードサイド型商業施設は見られない。需要は堅調で、地価は底堅い。
市場の特性同一需給圏は、船橋市及び周辺市内でJR総武線沿線の商業地域である。需要者の中心は、市内及びその周辺市並びに都内を含む中堅企業や不動産業者、個人投資家等が主体である。駅への接近性や街路条件の良好な商業地の供給は限定的である。総額の嵩む物件は少なく個人投資家等も参入が容易であり、まれに高単価の取引も見られる等、強含み傾向が持続している。規模によって異なるため、市場の中心となる価格帯は見出しがたい。
一般的要因低金利が続き、投資物件の需要は旺盛で建築費高騰を差し引いても地価の上昇傾向が持続している。長期保有目的での需要が旺盛で、賃貸市場も安定。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6971139
北緯 139度9807736

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県船橋市本町２丁目２３２５番１０及び２３２５番１１千葉県船橋市本町２丁目１２２３番３千葉県船橋市本町５丁目１４３３番２千葉県船橋市宮本５丁目６４７番５千葉県船橋市湊町３丁目２７２０番２０２千葉県船橋市市場２丁目２１４０番１外千葉県船橋市本町５丁目１３０６番１１千葉県船橋市本町３丁目２１４２番千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１８千葉県船橋市本町６丁目１３２９番２千葉県船橋市海神３丁目８０５番１４０千葉県船橋市本町２丁目２３２５番１０千葉県船橋市日の出１丁目５番５３千葉県船橋市西船５丁目４４８番２千葉県船橋市本町４丁目１２４１番７千葉県船橋市丸山１丁目８７番２４千葉県船橋市海神３丁目６８２番１１千葉県船橋市本町７丁目１１１４番２千葉県船橋市本町１丁目１６８２番７外千葉県船橋市湊町２丁目２７２０番１５８

参考：近隣駅の地価相場

船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)二俣新町駅(地価相場 275,000円/㎡)新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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