千葉県船橋市山手２丁目５０４番１５(新船橋駅・海神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


135,000円

2017年01月01日に行った千葉県船橋市山手２丁目５０４番１５(千葉県船橋市山手２−１３−３８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を135,000円/㎡としました。

千葉県船橋市山手２丁目５０４番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市山手２丁目５０４番１５
住居表示山手２−１３−３８
価格135,000円/㎡
交通施設、距離新船橋、1,100m
地積162㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い中にアパートも見られる住宅地域
前面道路の状況西4.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

加納成俊氏による調査レポート

不動産鑑定士加納成俊
価格135,000円/㎡
個別的要因西側道路の中間画地である。個別的要因に特段の変動はない。市場競争力は中程度である。
地域要因新船橋駅の北西方に位置する住宅地域。最寄り駅及びイオンモールへは徒歩圏に位置し、需要は強く、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず、当分の間は概ね現状と同様の住環境を維持していくものと思料される。
市場の特性同一需給圏の範囲は船橋市北西部のうち東武野田線及びJR武蔵野線駅勢圏の住宅地域。需要者は、標準的画地規模の場合、船橋市及び隣接市に地縁的選好性を有する都内通勤の一次取得者が多い。土地の中心価格帯は標準的画地規模で2，000万円前後が多い。新築建売の場合、ボリュームゾーンを考慮して土地を細分化し、総額3，000万∼3，500万円前後が多い。圏域にイオンモール船橋店が平成24年開業。需要は強く、地価は上昇傾向で推移している。
一般的要因景気は一部に改善の遅れもみられるが緩やかな回復基調が続いている。但し、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要がある。

勝見秀男氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀男
価格135,000円/㎡
個別的要因基準方位北側接面道路に対し、対象標準地は西側接面道路であるが、その他はほぼ地域の標準的な画地であり、市場性に変化はない。
地域要因新船橋駅へ徒歩圏内に存する住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られないが、大型商業施設への接近性も良好であり地価の上昇傾向が続いている。
地域要因の将来予測一般住宅の中にアパートもみられる住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、現況の利用状況が維持されると予測する。需要は底堅く、経済要因に大きな変動がない限り、緩やかな地価上昇が持続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武野田線沿線を中心にJR武蔵野線沿線を含む船橋市の北西部の住宅地域で、需要者は船橋市内及び隣接市内に居住する30歳∼40歳代の都心へ通勤する一次取得者層が中心である。最寄駅及び大型商業施設イオンモールへ徒歩圏内にあり、圏内での競争力は強く、地価の上昇傾向が続いている。取引の中心となる価格帯は、土地は160㎡程度で2000万円台前半、新築の戸建住宅は規模を小さくして3200万円∼3700万円程度である。
一般的要因金融緩和と超低金利による下支えで、都心への交通利便性及び生活利便性の良好な住宅地域を中心に地価は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7147675
北緯 139度9722569

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)塚田駅(地価相場 164,000円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)西船橋駅(地価相場 205,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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