千葉県船橋市葛飾町２丁目４１０番２外(西船橋駅・京成西船駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


275,000円

2017年01月01日に行った千葉県船橋市葛飾町２丁目４１０番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を275,000円/㎡としました。

千葉県船橋市葛飾町２丁目４１０番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市葛飾町２丁目４１０番２外
住居表示 
価格275,000円/㎡
交通施設、距離西船橋、300m
地積393㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況診療所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、駐車場が混在する住宅地域
前面道路の状況南東9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士淳子
価格275,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西船橋駅徒歩圏にあり、一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。生活利便性、通勤利便性共に高く、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測主要駅西船橋から徒歩圏の住宅地であり、マンション需要も多い。当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線及び東京メトロ東西線を最寄りとする徒歩圏の住宅地域である。都心へのアクセス、利便性が高く、相応の需要が認められる。用途の多様性も認められ、エンドユーザー、不動産業者等需要層の幅は広い。土地価格は、400㎡程度で1億円超程度が多いが、小規模化、用途多様性が認められるなか、供給も少なく高値での取引も見受けられる。
一般的要因経済は緩やかな回復基調にある。低金利政策が需要の底支えをしている。船橋市の人口は増加傾向にある。

高松芳壮氏による調査レポート

不動産鑑定士高松芳壮
価格275,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因最寄駅に近く、利便性に優れた住宅地域である。用途的多様性や稀少性も認められ、低金利や景気回復基調等も相俟って、堅調な需給関係にある。
地域要因の将来予測地域の特性を大きく変化させる要因は特に認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性用途混在がみられる対象標準地周辺においては、土地は400㎡程度で、土地価格1億円程度が中心的価格帯である。同一需給圏は、船橋市内のJR中央・総武線の各駅より概ね徒歩圏内に存する低層住宅地域及び住商混在地域で、需要の中心は他用途併存も視野に入れた地縁者を主とする富裕層である。当該圏域は、比較的利便性と住環境に優れ、稀少性も認められる。低金利や住宅取得支援策等の影響もあって、概ね堅調な需給関係にある。
一般的要因都心接近性に優れた圏域では人口推移も比較的良好で、引き続き低金利や住宅取得支援策等の影響を受けて、地価は総じて安定的な推移状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7068773
北緯 139度9558526

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西船橋駅(地価相場 205,000円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)原木中山駅(地価相場 217,000円/㎡)下総中山駅(地価相場 215,000円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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