千葉県船橋市本町４丁目１１７８番２３外(船橋駅・大神宮下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,150,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市本町４丁目１１７８番２３外(千葉県船橋市本町４−３−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,150,000円/㎡としました。

千葉県船橋市本町４丁目１１７８番２３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市本町４丁目１１７８番２３外
住居表示本町４−３−２０
価格1,150,000円/㎡
交通施設、距離船橋、100m
地積237㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)11FB1
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層店舗ビルが建ち並ぶ駅前の中心的商業地域
前面道路の状況西21.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

若松利幸氏による調査レポート

不動産鑑定士若松利幸
価格1,150,000円/㎡
個別的要因対象標準地の個別的要因は形状であるが、価格に影響を及ぼす程のものではなく、それ以外に個別的要因の変動は見られない。
地域要因駅ビル建設も再開しており地域要因に特段の変動はなく、駅前通りに面した繁華性の高い商業地域で、需要は根強く、地価は引続き上昇した。
地域要因の将来予測船橋駅南口駅前通りに面した県内有数の繁華性を誇る商業地域で、今後も現況の繁華性を維持するものと予測する。地価は一般的要因の影響を受けて、当分緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は県北西部のJR線及び私鉄線主要駅周辺の比較的繁華性の高い商業地域で、需要者は資金調達力のある大手法人、個人投資家等が中心である。当該地域は船橋駅周辺でも有数の繁華性の高い駅前通りの商業地域であり、ここ近年地価は安定的に推移している。土地は個別的要因により価格帯に幅があり中心となる価格帯の把握は困難であるが、既存テナント付きのビルで5億∼7億円程度が需要の中心である。
一般的要因中国や新興国経済の減速等海外要因に不安定要素はあるものの、国内の景気は緩やかな回復傾向が続いている。

勝見秀男氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀男
価格1,140,000円/㎡
個別的要因対象標準地は駅前通りに面した中間画地で、地域内における優劣、競争力の程度は普通であり、市場性に変化はない。
地域要因駅前通り沿いの繁華性の高い商業地域で、地域要因に特段の変動は見られず、一般的要因を反映して地価は微増傾向で推移した。
地域要因の将来予測船橋駅南口駅前通り沿いの繁華性の高い商業地域で、現状の利用状況を維持するものと予測する。賃貸市場は堅調で、収益物件に対する投資需要は強いが、建築費の動向が地価に及ぼす可能性がある。
市場の特性同一需給圏はJR中央・総武線の船橋駅を中心に市川駅から千葉駅までの駅周辺の商業地域で、需要者は大型物件は大手企業、生損保等の法人、中小規模の画地・既存ビルは地元法人、個人投資家等が中心である。県内有数の繁華性を誇る駅前通りに面した商業地域であり、中長期保有目的の需要は根強く、地価水準、賃料水準とも安定的に推移している。商業地の地価は規模、収益性等により個別に形成される傾向にあることから中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因超低金利政策、相続税強化等により、収益物件に対する需要は根強く上昇傾向にあるが、建築費が上昇したことから、地価の上昇率は鈍化している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7006356
北緯 139度9863065

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県船橋市宮本５丁目６４７番５千葉県船橋市市場２丁目２１４０番１外千葉県船橋市本町５丁目１３０６番１１千葉県船橋市本町３丁目２１４２番千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１８千葉県船橋市本町６丁目１３２９番２千葉県船橋市本町４丁目１２４１番７千葉県船橋市丸山１丁目８７番２４千葉県船橋市本町７丁目１１１４番２千葉県船橋市本町１丁目１６８２番７外

参考：近隣駅の地価相場

船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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