千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１３(船橋駅・東海神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
290,000円
2016年01月01日に行った千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１３(千葉県船橋市本町５−１１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を290,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１３ |
| 住居表示 | 本町５−１１−３ |
| 価格 | 290,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 船橋、350m |
| 地積 | 123㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗付共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西8.8m市道 |
| その他の接面道路 | 北側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
柏原理奈氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 柏原理奈 |
|---|---|
| 価格 | 290,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 現地調査の結果、個別的要因に特段の変化は見られない。また、個別的要因を変動させる市場性の変化も認められない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏の近隣商業地域で、駐車場用地等の未利用地に賃貸マンションの建設が多く見られる。投資需要の増大により地価は上昇基調にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主として船橋市内の主要駅周辺の普通商業地域。需要者は主として個人資産家、地元の法人、不動産業者等が想定される。取引価格は規模、立地、容積等によりバラツキがみられるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地35∼40坪程度の一棟の収益物件で、総額1億円程度と推測される。昨年に引き続き、景気回復による地価の先高観、都心部の地価上昇の煽りを受け収益物件の取引利回りが低下しており、地価は上昇基調にある。 |
| 一般的要因 | 長期的な低金利、海外投資マネーの流入等により、収益投資物件の需要は引き続き好調であり、商業地の地価を押し上げている。 |
越野昭夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 越野昭夫 |
|---|---|
| 価格 | 289,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 船橋駅徒歩圏内の住商混在地域であり需要は底堅く増加傾向を示しており、地価も上昇基調で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、船橋市及び市川市、習志野市圏域に存する商業地域。需要者は規模・立地等から個人事業者又は法人が想定される。船橋駅はJR線・私鉄等への乗り換えで利用者数は多い。対象標準地の存する地域は、船橋駅周辺の繁華性の高い地域の背後地にあたるので、長期所有を目的とする投資家の需要は底堅く増加傾向にある。取引価格は規模等によりバラツキがみられるが、土地では120㎡程度で35百万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | デフレ脱却・経済再生政策等により、また継続的低金利等もあり、商業地域においては収益用不動産需要の増加が見られ、地価は上昇基調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度702763 北緯 139度9881786 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)東船橋駅(地価相場 221,500円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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