千葉県船橋市夏見４丁目３４５番１０(新船橋駅・塚田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


188,000円

2017年01月01日に行った千葉県船橋市夏見４丁目３４５番１０(千葉県船橋市夏見４−２−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を188,000円/㎡としました。

千葉県船橋市夏見４丁目３４５番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市夏見４丁目３４５番１０
住居表示夏見４−２−１５
価格188,000円/㎡
交通施設、距離船橋、1,600m
地積106㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

隆一氏による調査レポート

不動産鑑定士隆一
価格188,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選好性の大きな変化も認められない。
地域要因JR船橋駅勢圏にあり、一定の戸建住宅の需要が見込める地域。地価は緩やかな上昇基調を維持している。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として既に成熟している。今後も土地利用状況は現況と同様な状態で推移していくと見込まれる。ターミナル駅であるJR船橋駅勢圏にあり、地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は船橋市内、JR総武線、京成電鉄本線、東武野田線沿線に所在する住宅地域。戸建住宅の需要者は都内へ通勤する30歳代∼40歳代の1次、2次取得者が主流と思われる。近隣地域周辺では戸建住宅用地（土地）の総額は1，000万円台∼3，000万円台程度、土地建物一体の価格は3，000万円台∼4，500万円程度の物件が中心である。近隣地域はJR船橋駅徒歩限界圏の住宅地域で、地価は緩やかな上昇基調にあると思われる。
一般的要因社会全般的な景気動向を反映し環境、利便性に優れた住宅地域は地価上昇継続、これらが劣る地域は横ばいないし下落と2極化が明確化している。

勝見秀男氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀男
価格188,000円/㎡
個別的要因基準方位北側接面道路に対し、対象標準地は東側接面道路であるが、その他はほぼ地域の標準的な画地であり、市場性に変化はない。
地域要因船橋駅へバス便の多い高台の住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られないが、需要は比較的堅調であり、地価の上昇傾向が続いている。
地域要因の将来予測小規模住宅が多い高台の住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、現況の利用状況が維持されると予測する。需要は底堅く、経済要因に大きな変動がない限り、緩やかな地価上昇が持続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は船橋市内のJR中央・総武線沿線の住宅地域で、需要者は市内に居住する30∼40歳代の一次取得者またはマンションからの買替え層を中心に圏外からの転入者もみられる。船橋駅へバス運行本数多い高台のほぼ熟成した住宅地域で、周辺に大規模な宅地開発はなく需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は土地が1，900万円∼2，400万円、新築の戸建住宅が3，500万円∼4，000万円程度である。
一般的要因金融緩和と超低金利による下支えで、都心への交通利便性及び生活利便性の良好な住宅地域を中心に地価は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7138534
北緯 139度9888837

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県船橋市本町２丁目４５４番６、４５４番７、４５４番８及び４５４番９千葉県船橋市宮本８丁目７３９番１６千葉県船橋市夏見町１丁目９５８番３０千葉県船橋市本町２丁目１２２３番３千葉県船橋市前原西１丁目５５４番４千葉県船橋市山手２丁目５０５番２１千葉県船橋市本町５丁目１４３３番２千葉県船橋市宮本５丁目６４７番５千葉県船橋市北本町２丁目５４０番１５千葉県船橋市前貝塚町３８０番３千葉県船橋市西船２丁目６９３番５０千葉県船橋市市場２丁目２１４０番１外千葉県船橋市本町５丁目１３０６番１１千葉県船橋市本町３丁目２１４２番千葉県船橋市前貝塚町１０１２番２４千葉県船橋市田喜野井１丁目３７０番２８千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１８千葉県船橋市夏見台３丁目６０４番１３外千葉県船橋市本町６丁目１３２９番２千葉県船橋市夏見３丁目１０３２番８千葉県船橋市夏見６丁目２１７番４千葉県船橋市海神３丁目８０５番１４０千葉県船橋市市場５丁目２４０２番２外千葉県船橋市東町７４２番６千葉県船橋市夏見台１丁目７２８番３１千葉県船橋市本町４丁目１２４１番７千葉県船橋市丸山１丁目８７番２４千葉県船橋市夏見台６丁目７番７２千葉県船橋市海神３丁目６８２番１１千葉県船橋市市場１丁目１９６８番６千葉県船橋市前貝塚町３６６番５８千葉県船橋市本町７丁目１１１４番２千葉県船橋市本町４丁目１６５１番１外千葉県船橋市本町１丁目１６８２番７外千葉県船橋市東船橋２丁目２００６番８

参考：近隣駅の地価相場

新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)塚田駅(地価相場 164,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)東船橋駅(地価相場 221,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード