千葉県船橋市行田１丁目４５４番３外(塚田駅・新船橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


63,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市行田１丁目４５４番３外(千葉県船橋市行田１−１−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,000円/㎡としました。

千葉県船橋市行田１丁目４５４番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市行田１丁目４５４番３外
住居表示行田１−１−１
価格63,000円/㎡
交通施設、距離塚田、600m
地積6,621㎡
形状台形(3.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模工場、住宅等が混在する内陸型工業地域
前面道路の状況南5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

若松利幸氏による調査レポート

不動産鑑定士若松利幸
価格63,000円/㎡
個別的要因対象標準地の価格に影響を及ぼす個別的要因はなく、新たな個別的要因の変動も見られない。
地域要因中小規模工場の多い工業地域で、工場用地に対する需要はまだ弱いが、周辺の用途転換の影響で、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中小規模の工場が多い工業地域で、特に変動要因はなく、今後とも現状が続くものと予測する。地価は一般的要因の影響を受けて若干の上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、概ね葛南、東葛地域と千葉市の工業地域。対象標準地の周辺は殆どが中小規模の工場である。需要者は圏域内の製造業、流通関連の法人事業者である。中小の製造業を取巻く環境は厳しい状況下にあるが、円安による輸出関連産業の業績の好転、また周辺地域では工場跡地の大規模再開発等も見られ、住宅や商業系の用途に転換しつつあり、これらの影響を受けて地価は若干の上昇傾向にある。 
一般的要因中国や新興国経済の減速等海外要因に不安定要素はあるものの、国内の景気は緩やかな回復傾向が続いている。

増田優子氏による調査レポート

不動産鑑定士増田優子
価格63,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因住工混在の地域要因に特段の変動はないが、工場・事業所等から住居系への転換が進んでいる。用途転換も見越した需要は堅調で、地価は強含み。
地域要因の将来予測中小規模の工業地域として熟成している。規模や街路条件から工場用地としての需要は底であると予測するが、非工業系への用途転換も可能な地域であり、地価はやや強含み傾向であると思慮する。
市場の特性同一需給圏は船橋市及びその近隣市の工業地域。需要者の中心は、中小規模工場では圏内の工場、倉庫業等を営む法人等が主体で、大規模工業地では大規模資本を有する法人や投資法人等。纏まった規模の土地は希少で、中小規模の物件であっても地場の倉庫業者等による引き合いが認められる。また最寄駅徒歩圏の内陸部では用途転換が前提の需要も認められ、地価はやや強含み傾向。取引件数が少なく規模によってバラツキもあり、市場の中心価格帯は見出し難い。
一般的要因製造業が低迷する一方、物流業、通販業等が成長している。最新型物流施設が安定的な投資対象となり、需要が競合している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度718153
北緯 139度9799536

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県船橋市印内２丁目３４７番２千葉県船橋市夏見町１丁目３５２番４の一部千葉県船橋市夏見町１丁目９５８番３０千葉県船橋市海神４丁目３７７番２０千葉県船橋市前原西１丁目５５４番４千葉県船橋市山手２丁目５０５番２１千葉県船橋市本町５丁目１４３３番２千葉県船橋市市場４丁目２３０２番２０千葉県船橋市北本町２丁目５４０番１５千葉県船橋市前貝塚町３８０番３千葉県船橋市西船３丁目４７７番５千葉県船橋市西船２丁目６９３番５０千葉県船橋市市場２丁目２１４０番１外千葉県船橋市本町５丁目１３０６番１１千葉県船橋市西船２丁目７３１番７千葉県船橋市前貝塚町１０１２番２４千葉県船橋市田喜野井１丁目３７０番２８千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１８千葉県船橋市古作４丁目９３９番３千葉県船橋市行田１丁目３２４番７千葉県船橋市夏見台３丁目６０４番１３外千葉県船橋市本町６丁目１３２９番２千葉県船橋市藤原２丁目３３６番６千葉県船橋市夏見３丁目１０３２番８千葉県船橋市夏見６丁目２１７番４千葉県船橋市海神３丁目８０５番１４０千葉県船橋市夏見台１丁目７２８番３１千葉県船橋市上山町２丁目４８９番７千葉県船橋市藤原２丁目４１番３千葉県船橋市前原東６丁目４２２番９０外千葉県船橋市夏見台６丁目７番７２千葉県船橋市海神３丁目６８２番１１千葉県船橋市前貝塚町３６６番５８千葉県船橋市本町７丁目１１１４番２

参考：近隣駅の地価相場

塚田駅(地価相場 164,000円/㎡)新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)船橋法典駅(地価相場 157,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード