千葉県船橋市海神４丁目４６６番３(船橋法典駅・京成西船駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


188,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市海神４丁目４６６番３(千葉県船橋市海神４−１５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を188,000円/㎡としました。

千葉県船橋市海神４丁目４６６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市海神４丁目４６６番３
住居表示海神４−１５−１０
価格188,000円/㎡
交通施設、距離海神、350m
地積134㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東3.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤修氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤修
価格185,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の地域要因の変化はなく、東京方面の不動産好況感と、実態経済の回復の足取りの足踏みの両面の影響を受けており地価等の激変は見られない。
地域要因の将来予測小規模戸建住宅が建ち並ぶ街路整備がやや立ち後れている住宅地域で当面は現状を維持し、地価動向は景気回復基調にあって微増傾向となっており、今後も同様に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に船橋市内のJR総武線、京成本線、東葉高速鉄道沿線の最寄り駅から徒歩圏に存する住宅地域。近隣地域は鉄道駅等へのアクセスは至便であるが旧来からの狭隘な街路が残る地域であり、需要者は外部からの流入より地縁者等が中心である。大規模な開発等は見受けられないが小規模画地分割等による新規住宅や中古住宅が取引される。土地は標準的画地規模で24百万円程度、新築建物付きで40百万円前後が需要の中心である。
一般的要因緩やかな景気回復基調にあり企業収益の改善等が認められる反面、国内外の不安定要因等を反映して踊り場感があり不動産市況はやや停滞している。

高城直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士高城直樹
価格190,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因私鉄線最寄駅から徒歩圏内の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、一般的要因の下、地価は若干の上昇傾向を示している。
市場の特性同一需給圏は船橋市中心部周辺のJR総武線、京成本線、東葉高速鉄道線の各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は船橋市及び周辺市への就業者及び良好な交通アクセスを反映して都心通勤の一次・二次取得者層である。細街路が多く街路条件はやや劣るが、葛飾風致地区に指定された旧来からの住宅地域で根強い需要が認められる。標準画地規模の土地で25∼27百万円程度、新築戸建物件は規模を小さくして40百万円程度が取引価格の中心である。
一般的要因景気の緩やかな回復基調が続く中、市内住宅地の地価は生活利便性の優る地域は上昇傾向、劣る地域は横這い乃至下落傾向と二極化が顕著となった。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度72127151489258
北緯 139度9652557373047

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

船橋法典駅(地価相場 157,000円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)西船橋駅(地価相場 205,000円/㎡)塚田駅(地価相場 164,000円/㎡)新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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