千葉県船橋市湊町３丁目２７２０番２９３(大神宮下駅・船橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


153,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市湊町３丁目２７２０番２９３(千葉県船橋市湊町３−１７−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を153,000円/㎡としました。

千葉県船橋市湊町３丁目２７２０番２９３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市湊町３丁目２７２０番２９３
住居表示湊町３−１７−９
価格153,000円/㎡
交通施設、距離船橋、1,600m
地積224㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南東4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀男氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀男
価格153,000円/㎡
個別的要因基準方位北側接面道路に対し、対象標準地は南東側接面道路であるが、その他はほぼ地域の標準的な画地であり、市場性に変化はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。駅からやや距離はあるが、JR中央・総武線沿線の住宅地域で、一般的要因の影響の下、地価は微増傾向で推移した。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する京葉道路以南の住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られず、現状の利用が続くものと予測する。一般的要因に特段の変動がない限り、地価は微増傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR中央・総武線又は京成本線沿線の船橋市中心部周辺の住宅地域で、需要者の中心は圏内の居住者であるが、圏外からの買替取得者も見られる。震災により液状化が発生した京葉道路以南の住宅地域であるが、市中心部へは徒歩圏内に位置し、供給物件は少なく一定の需要が見込めることから地価は微増傾向で推移している。土地は3000∼3500万円程度、新築建売住宅は規模を小さくして3000∼4000万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向にあり、都心への交通利便性及び生活利便性の良好な住宅地域を中心に地価は堅調に推移している。

柏原理奈氏による調査レポート

不動産鑑定士柏原理奈
価格152,000円/㎡
個別的要因現地調査の結果、個別的要因に特段の変化は見られない。また、個別的要因を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因湾岸部の工業地域及び船橋港に近接した住宅地域で、地域の特殊性、地盤、地勢等に基づく居住環境から需要はやや限定的である。
地域要因の将来予測湾岸部の工業地域及び船橋港に近接したバス圏の住宅地域で、アパートも多く見られる。今後、築年が経過したアパートが取り壊され青空駐車場として利用されるケースも増えていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主としてJR総武本線「船橋」駅勢圏の住宅地域で、需要者は主として市内在住の1次取得者が中心である。市場での中心的価格帯は、土地60∼65坪で3000∼3400万円、小規模な土地だと、30坪程度で1500∼2000万円程度である。工業地域に隣接する湾岸部に位置することから居住環境が優れず、更にバス圏で利便性が低いことから引き合いは弱く、地価は概ね横ばいで推移している。
一般的要因企業の好業績を背景とする個人の所得環境の改善と地価先高観から、利便性の高い住宅地の地価は好調な一方、立地による地価の二極化は顕著である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6898147
北緯 139度9826237

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県船橋市本町２丁目２３２５番１０及び２３２５番１１千葉県船橋市南本町３８８番２外千葉県船橋市日の出２丁目１１番千葉県船橋市栄町２丁目２番１６１千葉県船橋市本町２丁目２３２５番１０千葉県船橋市日の出１丁目５番５３千葉県船橋市栄町２丁目３番３３千葉県船橋市西船５丁目４４８番２千葉県船橋市湊町２丁目２７２０番１５８千葉県船橋市栄町２丁目２番１６１

参考：近隣駅の地価相場

大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)南船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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