千葉県船橋市本町５丁目１３０６番１１(船橋駅・東海神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
658,000円
2016年01月01日に行った千葉県船橋市本町５丁目１３０６番１１(千葉県船橋市本町５−３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を658,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県船橋市本町５丁目１３０６番１１ |
| 住居表示 | 本町５−３−３ |
| 価格 | 658,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 船橋、80m |
| 地積 | 315㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:3.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)5F |
| 利用現況 | 店舗、事務所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西7.0m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中村暁美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中村暁美 |
|---|---|
| 価格 | 660,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR「船橋」駅北口に近接する商業地域で繁華性に優れ、需要は強含みで、地価は一般的要因から微増傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR総武線・京成本線沿いで、船橋市・市川市の圏域に存する普通商業地域である。主な需要者は、全国展開している法人等を含め法人が中心であるが、地縁的選好性をもつ個人事業者もみられる。JR線・京成本線・東武野田線の乗り入れる主要な駅であり、デパート等も存し、繁華性も相応に存するため、需要は強含みで推移している。商業地は規模や価格帯はバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 |
| 一般的要因 | 景気は横ばい傾向にあるが、企業業績・賃金は持ち直しており、立地に優れた駅に近い商業地の地価は上昇基調にある。 |
森井正太郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森井正太郎 |
|---|---|
| 価格 | 655,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。 |
| 地域要因 | 駅接近性や交通利便性などで立地条件に優る地域は需要が増加しており、地価は微増傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR総武線沿線の駅周辺の普通商業地域である。需要者の中心は地元の事業法人や資金力を有する全国展開の法人、個人の不動産投資家等が想定される。売り物件は少ないものの繁華性が高い地域であるため商業地としての人気は高く底堅い需要が認められ地価は微増傾向にある。商業地の取引が少なく中心価格帯の把握は困難であるが、土地では駅周辺の容積率300％∼400％の土地で40万円／㎡∼70万円／㎡程度の取引が見られる。 |
| 一般的要因 | 海外景気動向等のリスクはあるが、緩やかな景気回復は概ね持続していると認められる。地価は立地条件により微減から微増傾向で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7021521 北緯 139度9865954 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県船橋市本町２丁目１２２３番３千葉県船橋市本町５丁目１４３３番２千葉県船橋市宮本５丁目６４７番５千葉県船橋市市場２丁目２１４０番１外千葉県船橋市本町３丁目２１４２番千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１８千葉県船橋市本町６丁目１３２９番２千葉県船橋市本町４丁目１２４１番７千葉県船橋市丸山１丁目８７番２４千葉県船橋市本町７丁目１１１４番２千葉県船橋市本町１丁目１６８２番７外
参考：近隣駅の地価相場
船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)東船橋駅(地価相場 221,500円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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