千葉県船橋市西船１丁目５６４番２０(西船橋駅・海神駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
195,000円
2016年01月01日に行った千葉県船橋市西船１丁目５６４番２０(千葉県船橋市西船１−５−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を195,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県船橋市西船１丁目５６４番２０ |
| 住居表示 | 西船１−５−２ |
| 価格 | 195,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西船橋、920m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の分譲住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
隆一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 隆一 |
|---|---|
| 価格 | 194,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。個別的要因に対する選考性の大きな変化も認められない。 |
| 地域要因 | 鉄道駅徒歩圏の閑静な住宅地域であり、戸建住宅用地の需要は根強い。地価はやや上昇基調にあると思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺には戸建住宅の分譲も見られる。今後も現在と同様な戸建住宅地域として推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は船橋市内、JR総武線、京成電鉄本線各駅勢圏の住宅地域。戸建住宅の需要者は都内へ通勤する30歳代∼40歳代の1次、2次取得者が主流と思われる。戸建住宅用地（土地）の総額は2，000万円台程度、土地建物一体の価格は3，000万円台∼4，000万円台程度の物件が中心である。近隣地域は戸建住宅の需要が見込める閑静な住宅地域で、地価は上昇基調を維持していると思われる。 |
| 一般的要因 | 社会全般的な景気動向を反映し環境、利便性に優れた住宅地域は地価上昇継続、これらが劣る地域は横ばいないし下落と2極化が明確化している。 |
若松利幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 若松利幸 |
|---|---|
| 価格 | 195,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 道路方位以外に対象標準地の価格に影響を及ぼす個別的要因はない。 |
| 地域要因 | 西船橋駅から徒歩圏内の、周辺に樹木の多い高台の閑静な住宅地域で、根強い需要があり、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、風致地区に指定されていることから現状の住環境が維持されてゆくものと思われる。地価は一般的要因の影響を受け、当分上昇傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR中央・総武線及び京成電鉄本線沿線の船橋市南西部を中心とする住宅地域で、需要者は船橋市内の居住者で一次取得者が中心であるが、マンション等からの買替需要もある。JR沿線の戸建住宅中心の閑静な住宅地域であるが、最近の経済情勢を反映し、需要者は単価よりも総額重視の傾向にあり小規模物件が増えつつある。既成の住宅地域であるため新築の分譲物件は少なく、新築で4500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 中国や新興国経済の減速等海外要因に不安定要素はあるものの、国内の景気は緩やかな回復傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7081491 北緯 139度9667908 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西船橋駅(地価相場 205,000円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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