千葉県船橋市印内２丁目２５７番５(京成西船駅・東中山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


205,000円

2017年01月01日に行った千葉県船橋市印内２丁目２５７番５(千葉県船橋市印内２−９−６６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を205,000円/㎡としました。

千葉県船橋市印内２丁目２５７番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市印内２丁目２５７番５
住居表示印内２−９−６６
価格205,000円/㎡
交通施設、距離西船橋、1,300m
地積100㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況戸建住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚田孝久氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田孝久
価格204,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高台の住宅地域で、画地規模が小さいことから、安定した需要が見込まれ、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測住宅地域として特別な変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は船橋市西部のJR総武線、京成本線及び東京メトロ東西線駅勢圏の住宅地域。需要者は船橋市及び周辺市に居住する一次取得者が中心である。都心へのアクセスが良好なことから需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は土地は20百万円∼30百万円程度、新築の建売住宅は30百万円∼40百万円台の半ば程度が需要の中心となっている。
一般的要因市の人口は微増。土地取引件数は上半期ベースで対前年同期比で減少。景気は緩やかな回復基調が続き、JR総武線の徒歩圏内では、地価は上昇基調。

大村進氏による調査レポート

不動産鑑定士大村進
価格205,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。また個別的要因修正率を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因都心への通勤、通学に便利な住宅地域で、人気の学区であり、一次取得者等による根強い需要が認められるため、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は船橋市西部のJR総武線、京成本線、地下鉄東西線駅勢圏の住宅地域。需要者は船橋市又は隣接・近接市に居住する30∼40代前半の1次取得者が中心。都心への通勤、通学に便利な住宅地域であり、1次取得者を中心とした根強い需要が認められる。土地は2，000万円∼4，000万円位まで、新築戸建住宅は3，000万円から4，000万円中盤位の物件が需要の中心となっている。
一般的要因雇用所得環境の改善が続いており、国内景気は回復基調にある。ただし、アメリカの金融政策正常化、中国を始めとする新興国等の影響が懸念される。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7177811
北緯 139度9624213

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)西船橋駅(地価相場 205,000円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)船橋法典駅(地価相場 157,000円/㎡)新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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