千葉県船橋市湊町１丁目２４２４番３０外(大神宮下駅・船橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


330,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市湊町１丁目２４２４番３０外(千葉県船橋市湊町１−１−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を330,000円/㎡としました。

千葉県船橋市湊町１丁目２４２４番３０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市湊町１丁目２４２４番３０外
住居表示湊町１−１−１８
価格330,000円/㎡
交通施設、距離船橋、800m
地積253㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)8F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西20.0m県道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀男氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀男
価格330,000円/㎡
個別的要因対象標準地は角地であるが、その他はほぼ地域の標準的な画地であり、市場性の変化はない。
地域要因国道14号以南の商業地域で、地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因を反映して地価は上昇傾向で推移した。
地域要因の将来予測中高層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、地域に特段の変動要因はなく、現況の利用状況が維持されると予測する。賃貸市場は堅調で、収益物件に対する投資需要は強いが、建築費の動向が地価に及ぼす可能性がある。
市場の特性同一需給圏はJR中央・総武線沿線を中心とする船橋市及び周辺市内の商業地域で、需要者は既存ビル・中小規模画地については個人富裕層、地元法人等、大規模画地についてはマンション業者が中心である。駅前商業地への接近性に劣るが、超低金利政策を背景に収益物件に対する需要は根強く、地価は上昇傾向で推移している。画地規模等により価格帯に幅があるため中心となる価格帯の把握は困難であるが、既存建物付きで概ね1∼3億円程度が取引の中心である。
一般的要因超低金利政策、相続税強化等により、収益物件に対する需要は根強く上昇傾向にあるが、建築費が上昇したことから、地価の上昇率は鈍化している。

柏原理奈氏による調査レポート

不動産鑑定士柏原理奈
価格330,000円/㎡
個別的要因現地調査の結果、個別的要因に特段の変化は見られない。また、個別的要因を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因駅からやや離れた国道14号線以南の商業地域で繁華性及び収益性はやや劣るが、投資需要の増大を受け、地価は上昇基調にある。
市場の特性同一需給圏は主として市川市、船橋市内の主要駅周辺の普通商業地域。需要者は主として地元の法人、不動産業者、個人投資家等が想定される。取引価格は規模、立地等によりバラツキが見られるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地70∼80坪程度の一棟の収益物件で総額1∼2億円程度と推測される。長期的な低金利等、良好な投資環境及び地価の先高観を背景に、収益物件の取引利回りは低下しており、地価は上昇基調にある。
一般的要因長期的な低金利、海外投資マネーの流入等により、収益投資物件の需要は引き続き好調であり、商業地の地価を押し上げている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6951668
北緯 139度9848234

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県船橋市本町４丁目１６２８番２千葉県船橋市本町２丁目１２２３番３千葉県船橋市宮本５丁目６４７番５千葉県船橋市湊町３丁目２７２０番２０２千葉県船橋市南本町３８８番２外千葉県船橋市本町５丁目１３０６番１１千葉県船橋市本町３丁目２１４２番千葉県船橋市本町５丁目１４３５番１８千葉県船橋市本町６丁目１３２９番２千葉県船橋市本町２丁目２３２５番１０千葉県船橋市宮本４丁目２２５番１千葉県船橋市日の出１丁目５番５３千葉県船橋市西船５丁目４４８番２千葉県船橋市本町６丁目１３４６番３千葉県船橋市本町４丁目１２４１番７千葉県船橋市丸山１丁目８７番２４千葉県船橋市本町１丁目１６８２番７外千葉県船橋市湊町２丁目２７２０番１５８

参考：近隣駅の地価相場

大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)南船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)東船橋駅(地価相場 221,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード