千葉県船橋市印内町５９９番３外(西船橋駅・京成西船駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


480,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市印内町５９９番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を480,000円/㎡としました。

千葉県船橋市印内町５９９番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市印内町５９９番３外
住居表示 
価格480,000円/㎡
交通施設、距離西船橋、60m
地積238㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)7F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層店舗兼事務所と駐車場が混在する商業地域
前面道路の状況南東7.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大村進氏による調査レポート

不動産鑑定士大村進
価格480,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。また個別的要因修正率を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因ネット販売、郊外型SCの開業等、厳しい環境が続くが、景気回復や条件の良好な商業地域に対する出店意欲は根強く地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は船橋市又は隣接習志野市、市川市内の京成本線、東京メトロ東西線、JR総武線、新京成線沿線徒歩圏の商業地域又は幹線道路沿い及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者は投資家又は市・県内外で事業を展開する飲食小売の事業者等。ネット販売や大型SCの開業など既存の商業地に対する厳しい環境が続くが、景気回復の影響もあり、条件の良好な商業地に対する出店意欲は根強い。需給の中心となる価格帯は概ね30万円／㎡∼60万円／㎡程度。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続いており、国内景気は回復基調にあるものの、中国を始めとする新興国等の下振れリスクの影響が懸念される。

高城直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士高城直樹
価格480,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR「西船橋」駅至近にある中高層店舗兼事務所等が見られる商業地域であり、一般的要因の下、地価は引き続き上昇傾向を示した。
地域要因の将来予測中高層店舗兼事務所と駐車場が混在する商業地域であり、当面は現在の利用状況を維持すると予測する。今後の地価は一般的要因の下、若干の上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は船橋市、市川市及び習志野市内のJR総武線各駅周辺の商業地域である。需要者は県内、都内の法人、投資家、デベロッパー等が中心である。JR「西船橋」駅には総武線、武蔵野線、東京メトロ東西線、東葉高速鉄道が乗り入れており、都心へのアクセスに優れていること等から潜在的な需要が強く、地価は上昇傾向にある。取引事例が出難く、出ても画地規模、立地条件等により価格水準の幅が大きいため、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因景気の緩やかな回復基調が続く中、市内商業地の地価は、低金利下で資金調達力のある法人、投資家等の需要が強く、引き続き上昇傾向がみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7060801
北緯 139度9592052

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西船橋駅(地価相場 205,000円/㎡)京成西船駅(地価相場 205,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)原木中山駅(地価相場 217,000円/㎡)二俣新町駅(地価相場 275,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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