千葉県船橋市本町１丁目１６８２番７外(船橋駅・大神宮下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


470,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市本町１丁目１６８２番７外(千葉県船橋市本町１−１０−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を470,000円/㎡としました。

千葉県船橋市本町１丁目１６８２番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市本町１丁目１６８２番７外
住居表示本町１−１０−１１
価格470,000円/㎡
交通施設、距離船橋、550m
地積238㎡
形状不整形(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)10F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗兼共同住宅が増えつつある商業地域
前面道路の状況南16.0m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊田洋一氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田洋一
価格470,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因船橋駅前の商業集積地から広がる商業地域であり、安定した需要が認められる。収益不動産を中心に取得需要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、船橋市及び隣接市における商業地域で、特にターミナル駅周辺に広がる店舗、共同住宅、事務所等の高度利用が見られる地域が中心である。需要者としては、地元企業、投資家のほか、広域的に事業を展開する投資法人、不動産会社等も想定される。高度商業地の供給は非常に少なく、取引の個別性も強いことから中心価格帯を見出すことは難しいが、近年の投資需要の回復に伴い地価は強含みで推移している。
一般的要因建築費の高止まりが地価上昇の抑制要因となるものの、低金利や旺盛な投資需要に支えられ商業地の地価は概ね堅調に推移している。

佐藤修氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤修
価格470,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因需要が根強い反面、供給が極めて少ない地域であり、取引があると高値の成約も散見され、地域の地価水準上昇傾向が顕在化している。
市場の特性同一需給圏はJR総武線、京成本線沿いの船橋市、習志野市、市川市内の繁華性の優る商業地域。需要者の中心は資金調達力のある大手事業者及び地元事業者、個人投資家等である。旧来からの商業地域として熟成しており、需要が根強く、昨今の一般経済環境の好転、不動産市況の回復を受けて利便性が高い商業地では高い稼働率が実現し、引き合いも増加しているが供給が極めて限定的であることから、地価水準は強含みで推移しているが若干の足踏み傾向がある。
一般的要因緩やかな景気回復基調にあり企業収益の改善等が認められる反面、国内外の不安定要因等を反映して踊り場感があり不動産市況はやや停滞している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6986581
北緯 139度9846456

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県船橋市本町２丁目２３２５番１０及び２３２５番１１千葉県船橋市本町２丁目１２２３番３千葉県船橋市宮本５丁目６４７番５千葉県船橋市南本町３８８番２外千葉県船橋市本町５丁目１３０６番１１千葉県船橋市本町２丁目２３２５番１０千葉県船橋市本町４丁目１２４１番７千葉県船橋市丸山１丁目８７番２４千葉県船橋市本町１丁目１６８２番７外

参考：近隣駅の地価相場

船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)海神駅(地価相場 196,500円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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