千葉県船橋市本町４丁目１５１９番１(船橋駅・大神宮下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


258,000円

2016年01月01日に行った千葉県船橋市本町４丁目１５１９番１(千葉県船橋市本町４−２８−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を258,000円/㎡としました。

千葉県船橋市本町４丁目１５１９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県船橋市本町４丁目１５１９番１
住居表示本町４−２８−１６
価格258,000円/㎡
交通施設、距離船橋、650m
地積151㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパート等も混在する住宅地域
前面道路の状況西3.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村暁美氏による調査レポート

不動産鑑定士中村暁美
価格258,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心・駅距離等の立地条件から、需要はやや強含みで、地価はやや上昇基調にある。
地域要因の将来予測JR船橋駅の徒歩圏内に存する既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、現況の利用状況が維持されるものと予測する。駅及び生活利便性良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は船橋駅を中心とした駅徒歩圏内の住宅地域で、需要者の中心は都内通勤者で、一次二次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者もみられる。駅から徒歩圏内にあり、都心へのアクセスも良好で日常生活の利便施設への接近性良好な住宅地域で、供給に比し需要が高く、地価の上昇傾向が続いている。土地は3500万円∼4000万円程度、新築の戸建住宅は100㎡程度で3500万円∼4500万円程度が需要の中心である。
一般的要因景気は膠着状態にあるが、企業業績・賃金は持ち直しており、これに伴い地価は横ばい乃至緩やかな上昇基調で推移している。

高城直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士高城直樹
価格258,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR線最寄駅から徒歩圏内の一般住宅の外、アパート等も混在する住宅地域であり、一般的要因の下、地価は上昇傾向を示した。
市場の特性同一需給圏は、JR「船橋」駅及び京成本線「京成船橋」駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は船橋市及び周辺市への就業者、都心通勤の二次取得者層が大半を占める。既存の細街路が多く街路条件は劣るが、都心への交通アクセスは良好で、商業施設、公共施設等が何れも徒歩圏内に所在する利便性に優る住宅地域である。土地は標準画地規模で37百万∼42百万円程度、新築戸建物件は規模を小さくして40百万∼50百万円程度が取引価格の中心である。
一般的要因景気の緩やかな回復基調が続く中、市内住宅地の地価は生活利便性の優る地域は上昇傾向、劣る地域は横這い乃至下落傾向と二極化が顕著となった。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6984052
北緯 139度9894703

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

船橋駅(地価相場 193,000円/㎡)大神宮下駅(地価相場 193,000円/㎡)東海神駅(地価相場 190,500円/㎡)船橋競馬場駅(地価相場 194,000円/㎡)新船橋駅(地価相場 182,000円/㎡)東船橋駅(地価相場 221,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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